土地評估的兩種方法

土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現(xiàn)實經濟活動中的一般收益狀況，考慮社會經濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。

介紹土地評估的兩種方法：

(一)市場比較法

市場比較法是土地估價中基本、常用的估價方法，也是通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。貴州礦業(yè)權資產評估公司

(二)收益還原法

收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。

由于土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。

收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產的估價。

基本公式：

土地收益為無限年期

V—土地收益價格

a—土地純收益(地租)

r—土地還原利率

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