您好!歡迎來到貴州永益房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司官網(wǎng)!貴州評(píng)估公司_貴陽評(píng)估公司_貴陽礦業(yè)權(quán)評(píng)估公司_貴州資產(chǎn)評(píng)估公司
貴州永益房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
聯(lián)系人:陳經(jīng)理
手 機(jī):13638508882
電 話:0851-84725880
郵 箱:452280503@qq.com
網(wǎng) 址:jinglirenwang.cn
地 址:貴州省貴陽市觀山湖區(qū)長(zhǎng)嶺北路貴州金融城金融SOHO東座17樓22號(hào)
貴州評(píng)估公司介紹土地評(píng)估的兩種方法
土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法,在掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性,按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況,考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式,土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。
介紹土地評(píng)估的兩種方法:
(一)市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中基本、常用的估價(jià)方法,也是通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理,將待估土地與具有替代性的,且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較,并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正,以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,在同一市場(chǎng)上,對(duì)于具有相同效用的商品,應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格,即具有替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正,求得待估宗地的價(jià)格。
(二)收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益,以一定的土地還原利率還原,以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性,因而人們可以期待外來的土地收益。貴州評(píng)估公司當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí),它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講,具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售,即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值,亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是,投資購(gòu)買一塊土地而獲得的純收益,在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果,土地只是其中的要素,還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等,因此,土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量,或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的,理應(yīng)歸土地所有者所有,因此,它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提,因此,它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。
(文章內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除)
服務(wù)熱線:
136 3850 8882
0851-84725880
【手機(jī)網(wǎng)站】