貴州評(píng)估公司講解集體土地評(píng)估路線(xiàn)和方法

我們平常的土地評(píng)估業(yè)務(wù)大部分為國(guó)有土地使用權(quán)評(píng)估，主要有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款評(píng)估，企業(yè)改制所涉及的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估等。

而集體土地評(píng)估業(yè)務(wù)很少，一是因?yàn)榧w土地流轉(zhuǎn)的限制；二是因?yàn)楫?dāng)前評(píng)估行業(yè)內(nèi)沒(méi)有形成對(duì)集體土地評(píng)估統(tǒng)一的、路線(xiàn)和評(píng)估方法等。

但是近幾年因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程需要征用集體土地和集體土地流轉(zhuǎn)限制的放寬等，涉及到很多關(guān)于集體土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等的評(píng)估工作。不管是集體土地，還是國(guó)有土地，都有其客觀(guān)價(jià)值的存在。

藉此，從估價(jià)的角度來(lái)談?wù)劶w建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估時(shí)的路線(xiàn)和采用的估價(jià)方法：

一、集體土地價(jià)格構(gòu)成

那么集體土地價(jià)格構(gòu)成如下：土地取得費(fèi)(包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗等補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及各項(xiàng)稅費(fèi)和管理費(fèi)用等)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，相應(yīng)利息與利潤(rùn)和土地增值收益等。

土地增值收益為按區(qū)域土地因改變用途和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的條件利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額。土地增值額的實(shí)質(zhì)是土地性能改變而帶來(lái)增值地租，這種增值是因?yàn)檗r(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，新用途土地的土地收益遠(yuǎn)高于原用途土地。

二、集體土地評(píng)估路線(xiàn)和方法

（一）集體建設(shè)用地

 貴州評(píng)估公司告訴你在集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一特定的市場(chǎng)環(huán)境下，其流轉(zhuǎn)和出租案例較為豐富，并且在前分析了使用集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成，因此宜采取市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、收益法進(jìn)行評(píng)估，還可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

1宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)，是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員，用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。我們來(lái)分析其定義要點(diǎn)：

⑴權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；

⑵權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

⑶權(quán)利取得條件，即經(jīng)過(guò)依法審批；

⑷權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織分配；

⑸用途限定，即建住宅；

⑹權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒(méi)有使用期期限；

⑺其他限制：用地規(guī)模限制。

透過(guò)要點(diǎn)分析，宅基地使用權(quán)跟國(guó)有劃撥住宅用地使用權(quán)類(lèi)似，都是以無(wú)償或是以很低的成本取得土地使用權(quán)，沒(méi)有使用期限。若如《決定》中所說(shuō)的將現(xiàn)有“非農(nóng)建設(shè)用地征為國(guó)有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地同等；并改革現(xiàn)有征地制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。那樣就會(huì)產(chǎn)生宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要評(píng)估的情形，評(píng)估的理論及方法可參考國(guó)有劃撥住宅用地使用權(quán)的評(píng)估方法，體現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”。

集體建設(shè)土地使用權(quán)評(píng)估，考慮到集體土地流轉(zhuǎn)有較多限制，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式價(jià)值，因此，在價(jià)值方面從成本構(gòu)成方面分析，評(píng)估方法主要有以下幾種：

1.市場(chǎng)比較法。其評(píng)估思路為，由于農(nóng)村宅基地可以在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員中流轉(zhuǎn)，我們可以通過(guò)流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的交易實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)相關(guān)因素修正等終得出宗地使用權(quán)價(jià)值。

2.收益還原法。其評(píng)估思路為，有的住宅確實(shí)存在出租使用情況，租金收益可觀(guān)，存在客觀(guān)收益，因此可采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。

3.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其評(píng)估思路為，在制定了基準(zhǔn)地價(jià)的城區(qū)周邊，可參考相近區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

4.剩余法。對(duì)已經(jīng)在宅基地上建成住宅的宗地可以采用剩余法進(jìn)行評(píng)估宗地價(jià)值。其評(píng)估思路為，先通過(guò)市場(chǎng)比較法等測(cè)算住宅房地產(chǎn)的價(jià)值，然后通過(guò)剔除相關(guān)費(fèi)用，剝離得到宗地的價(jià)值。

 貴州評(píng)估公司告訴你運(yùn)用上述幾種評(píng)估理論與方法，還需考慮集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與國(guó)有土流轉(zhuǎn)的根本區(qū)別，這點(diǎn)對(duì)使用權(quán)價(jià)值的影響較大。這是因?yàn)閲?guó)有土地流轉(zhuǎn)范圍大，企業(yè)、法人、自然人都可以是土地流轉(zhuǎn)的主體，市場(chǎng)因素，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較能體現(xiàn)其土地使用權(quán)價(jià)值，因而其價(jià)值表現(xiàn)就高；而集體建設(shè)用地使作權(quán)，只能在所在集體范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，市場(chǎng)小，無(wú)法體現(xiàn)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所能體現(xiàn)的價(jià)值，其價(jià)值表現(xiàn)就低。

流轉(zhuǎn)范圍受限制這是集體建設(shè)使用權(quán)價(jià)值內(nèi)涵的一個(gè)重要內(nèi)容，因此，我們?cè)趯?duì)宅基地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，須對(duì)市場(chǎng)交易充不進(jìn)行比較分析，制定合理的修正系數(shù)修正，才能準(zhǔn)確的評(píng)估集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值。

2鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資或其他方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體建設(shè)土地使用權(quán)。其定義要點(diǎn)為：

⑴權(quán)利取得基本程度，即經(jīng)過(guò)依法審批；

⑵權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)作為投資；

⑶權(quán)利主體，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)和集體經(jīng)濟(jì)組織與其他組織、個(gè)人以形式合資設(shè)立的企業(yè)；

⑷土地用途，即從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

⑸權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，占用。

 貴州評(píng)估公司透過(guò)要點(diǎn)分析，國(guó)有工業(yè)用地劃撥土地使用權(quán)的特性分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，這兩種用地性質(zhì)的內(nèi)涵較為相似，其評(píng)估理論與方法可以采用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

實(shí)際的工作中要注意比較分析國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)和集體工業(yè)用地使用權(quán)在土地增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施等的不同之處，注意區(qū)分兩種土地的價(jià)值內(nèi)涵，準(zhǔn)確評(píng)估出集體工業(yè)用地使用權(quán)宗地價(jià)值。有如下兩種方法：

1.成本逼近法。其評(píng)估思路為，我們把這塊地還原，假定用地為生地（農(nóng)用地或是未利用地），通過(guò)層層開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的投入，形成可利用地塊所付出的各項(xiàng)費(fèi)用，包括農(nóng)用地取得費(fèi)（征地費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi)），對(duì)集體建設(shè)用地，此部分價(jià)值的測(cè)算可理解為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后耕種該宗地的損失，還得考慮相關(guān)稅費(fèi)、土地增值收益等等，根據(jù)用途特性，通過(guò)相關(guān)因素修正終得出宗地使用權(quán)價(jià)值。

當(dāng)然各地在實(shí)際發(fā)生的時(shí)候?qū)嶋H情況會(huì)有所不同，采用的具體標(biāo)準(zhǔn)，可以通過(guò)調(diào)查后進(jìn)行具體分析和比較后得到，也可以通過(guò)各省制定的征地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)。來(lái)源于評(píng)估

2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其評(píng)估思路為，在制定了基準(zhǔn)地價(jià)的城區(qū)周邊，可參考相近區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，即先按宗地的區(qū)域因素條件、個(gè)別因素條件，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地正常的價(jià)格后，根據(jù)國(guó)有用地與集體土地在增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素的不同進(jìn)行修正，終得出宗地作為集體建設(shè)用地的宗地價(jià)值。

3其它建設(shè)用地使用權(quán)

其它建設(shè)用地使用權(quán)通常指除宅基地和工業(yè)用地以外的其他各業(yè)建設(shè)用地，具體如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地、辦公房用地等。其用地特性有：

⑴權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；

⑵權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；

⑶權(quán)利取得方式，即征用農(nóng)民集體土地后的安置用地；

⑷用途限定，其它建設(shè)用地（一般禁止流轉(zhuǎn)）；

⑸權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒(méi)有使用期期限。

透過(guò)要點(diǎn)分析，此類(lèi)用地條件限制得嚴(yán)格，此類(lèi)宗地一般不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒苡糜陂_(kāi)發(fā)建設(shè)后出租使用等。若此類(lèi)用地不考慮權(quán)屬性質(zhì)的因素，土地的開(kāi)發(fā)利用經(jīng)濟(jì)效益，例如作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出租，租金收益可觀(guān)，存在客觀(guān)收益，因此可采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。

另外，此類(lèi)用地的使用方式只能出租不能變現(xiàn)，存在較大的資金風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。因此，與同類(lèi)用途的國(guó)有用地相比，其風(fēng)險(xiǎn)大，其還原利率就會(huì)相對(duì)較高。

  （二）集體農(nóng)用地

農(nóng)用地是指用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面用地等。根據(jù)農(nóng)用地的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和因素等能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)格即為農(nóng)用地價(jià)格。

農(nóng)用地使用權(quán)是根據(jù)集體經(jīng)濟(jì)組織人口數(shù)量，經(jīng)依法審批平均分給給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員來(lái)使用的。 貴州評(píng)估公司來(lái)分析其定義要點(diǎn)：

⒈權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；

2.權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

3.權(quán)利取得條件，即經(jīng)過(guò)依法審批；

4.權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織分配；

5.用途限定，農(nóng)用地；

6.權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，有使用期期限。

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