貴州評估公司淺談對土地估價程序及估價方法的理解和應(yīng)用

對土地估價程序的理解和應(yīng)用

在實(shí)際工作中，土地估價具有一套嚴(yán)格的估價程序，估價項(xiàng)目一旦脫離了這個程序，會形成估價上的瑕疵，影響估價結(jié)論、科學(xué)性和合理性，做為一名土地估價師，要把估價工作程序熟記于胸，不但能規(guī)避土地估價風(fēng)險、保障估價結(jié)果的科學(xué)性和合理性，而且能工作效率。

具體估價的一般程序：（1）明確估價基本事項(xiàng)；（2）擬定估價作業(yè)計(jì)劃；（3）收集估價所需資料、分析整理；（4）實(shí)地勘查待估宗地；（5）選定估價方法、試算宗地價格；（6）分析調(diào)整試算宗地價格、估價結(jié)果；（7）撰寫估價報(bào)告書；估價資料；（8）估價報(bào)告書分類歸檔等。

（1）估價基本事項(xiàng)，就是要明確估價對象、估價目的、價格類型、估價日期等事項(xiàng)，其中估價目的是整個估價工作，其余的估價事項(xiàng)都基本以估價目的為設(shè)定、界定，從而為其服務(wù)。

（2）擬定估價作業(yè)計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、委托方要求、公司人員情況，做好估價作業(yè)計(jì)劃，整個估價工作順利進(jìn)行。

（3）收集估價所需資料、分析整理，根據(jù)平時資料積累情況進(jìn)一步搜集完善估價資料，包括宗地自身資料、價格影響因素資料、土地交易資料、其他資料等，根據(jù)資料的作用分析整理，服務(wù)于整個估價工作。

（4）實(shí)地勘查，就是實(shí)地了解估價對象實(shí)際具體情況，在看現(xiàn)場時帶著委托方提供的相關(guān)資料，看估價對象具體情況拍照并記錄，同時確認(rèn)委托方提供資料本身有無相互矛盾、委托方提供的資料與現(xiàn)狀是否相符（如土地實(shí)際用途、建筑物結(jié)構(gòu)、層數(shù)、棟數(shù)等）、委托方提供的信息有無沖突（周邊設(shè)施、交通情況、公共設(shè)施情況、信息與資料的沖突）等，對發(fā)現(xiàn)的問題及時與委托方溝通核實(shí)，便于減少估價過程中的風(fēng)險。估價師平時應(yīng)對用地地價影響因素分不同側(cè)調(diào)查，為方便實(shí)地勘查，升高效率，對不同用途、不同估價目的估價對象制作相應(yīng)不同的現(xiàn)場勘察表，貴州評估公司告訴你內(nèi)容應(yīng)包括影響地價的區(qū)域因素及個別因素；包括土地利用情況及一些情況記錄等。

（5）選定估價方法、試算宗地價格。選擇估價方法要緊扣估價目的、地價內(nèi)涵、估價方法的特點(diǎn)、估價對象特點(diǎn)及估價對象所處土地市場來選擇估價方法試算宗地價格。

（6）分析調(diào)整試算宗地價格、估價結(jié)果；要從估價目的、估價方法特點(diǎn)、估價過程、當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r、供地政策、宗地自身因素等綜合考慮。

（7）撰寫估價報(bào)告書；按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定要求撰寫估價報(bào)告書，報(bào)告書撰寫應(yīng)以估價目的、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，事項(xiàng)等在報(bào)告中披露。

（8）估價資料和估價報(bào)告書分類歸檔等：某項(xiàng)具體估價業(yè)務(wù)結(jié)束后，應(yīng)按照公司檔案管理制度將估價資料和估價報(bào)告歸檔，易查。保存期限：嚴(yán)格按照《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》二十九條規(guī)定“評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年”。

對土地估價方法的理解和應(yīng)用

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）中主要土地估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法。在土地估價過程中對估價方法應(yīng)用除注意各估價方法適用范圍、主要難點(diǎn)外，還要準(zhǔn)確理解各估價方法測算的價格內(nèi)涵。

1、市場比較法主要運(yùn)用替代原理來測算估價對象價格，因此需要當(dāng)?shù)赝恋厥袌霭l(fā)達(dá)，有豐富的類似的交易案例，貴州評估公司主要的難點(diǎn)是地價影響因素的調(diào)整系數(shù)。所以，估價師自己平時注重交易案例搜集篩選積累，形成案例數(shù)據(jù)庫，同時開展用途地價影響因素對地價影響大小測算分析，便于地價影響因素的調(diào)整系數(shù)。

2、收益還原法主要運(yùn)用預(yù)期收益原理來測算估價對象價格，因此適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)估價，主要的難點(diǎn)是未來客觀收益、相關(guān)費(fèi)用和還原利率。所以，估價師自己平時注重租賃案例搜集篩選積累，界定租賃案例具體各項(xiàng)收益、費(fèi)用內(nèi)涵，同時開展還原利率測算研究，準(zhǔn)確房屋還原利率、土地還原利率。

3、成本逼近法通過模擬征地方式來測算估價對象價格，其價格內(nèi)涵為價格，當(dāng)無法采用通過市場資料估價地價的方法（市場比較法、收益法、剩余法）時采用。主要的難點(diǎn)是土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、土地增值收益等的。所以，估價機(jī)構(gòu)及估價師平時應(yīng)通過多種方式搜集積累不同情形、不同區(qū)域的土地取得費(fèi)相關(guān)資料，并結(jié)合土地價格等相關(guān)資料開展土地增值收益測算分析。

4、剩余法有兩種測算情形：①測算現(xiàn)有不動產(chǎn)所含土地價格，具體公式為土地地價=不動產(chǎn)總價-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)。②評估待開發(fā)土地價格，具體公式為土地價格=預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價-建筑成本-投資利息-開發(fā)利潤-稅費(fèi)。主要的難點(diǎn)是：①準(zhǔn)確理解兩種測算情形下測算的土地價格內(nèi)涵，進(jìn)而在不同估價目的報(bào)告的方法選擇及結(jié)果時有所取舍。②預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)的總價和估計(jì)建筑費(fèi)、費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用及開發(fā)商的合理利潤，這需要估價機(jī)構(gòu)及估價師估價平時平時注重常見不動產(chǎn)交易案例及房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)資料的搜集積累，同時估價師本人應(yīng)進(jìn)一步在工程造價、財(cái)務(wù)測算方面能力。

5、公示地價系數(shù)修正法主要基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、標(biāo)定地價系數(shù)修正法，因標(biāo)定地價目前各地逐步開展制定，故標(biāo)定系數(shù)修正法目前使用較少，故基準(zhǔn)地價修正法是我們常用的一種方法，已公布基準(zhǔn)地價且未過使用年限基準(zhǔn)地價成果可用于宗地地價評估。貴州評估公司告訴你主要的難點(diǎn)是期日修正、用途修正。所以，估價平時應(yīng)采用多種方法測算分析不同用途、不同區(qū)域地價期日修正系數(shù)及用途修正系數(shù)。

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