由貴陽評估來為你介紹集體土地的評估方法以及價值定義！

貴陽評估公司在對集體土地估價時，普遍采用的是收益法。理由在于：

（1） 由于集體土地及其附著物不能轉(zhuǎn)讓，其成本不能通過交易回收，只能通過盈利收益予以消化，適用收益法估價，考慮估價對象的盈利能力和成本收回情況，可以兼顧其既有權(quán)益和預(yù)期權(quán)益，克服成本法的不足。

（2） 盡管集體土地及其附著物不存在市場交易，其價值無法通過市場交換體現(xiàn)，但集體土地及其附著物的收益、盈虧必然是通過市場交易行為實現(xiàn)和體現(xiàn)的；集體土地及其附著物的成本通過其經(jīng)營收益，間接的轉(zhuǎn)化到市場交易中，故以收益作為評估集體土地及其附著物價值的標(biāo)準(zhǔn)，可較好的解決集體土地及其附著物不能正常交易流通的問題，將其非市場化價值與市場化價值相融合，間接的引入了市場法，實現(xiàn)常規(guī)估價對象與非常規(guī)估價對象估價方法的對接，避免因估價方法差異導(dǎo)致估價結(jié)果的偏差。

（3）貴陽評估公司認為, 收益法較其他方法與集體土地及其附著物權(quán)利永久性的特點更契合。由于集體土地及其附著物權(quán)利的永久性，相當(dāng)部分的集體土地及其附著物于估價時點已收回投入成本，或集體土地及其附著物投入成本較低，更應(yīng)注重其長期收益。在此情況下，收益的核算更為符合權(quán)利人對估價對象的認知和要求。市場法雖然也會將估價對象的預(yù)期收益作為價值評估的因素之一，但該方法更注重估價對象的當(dāng)期交換價值，在估價對象不存在交換價值，或估價對象的使用價值不以/不主要以當(dāng)期交換價值體現(xiàn)的條件下，市場法對估價對象預(yù)期收益的考量只能是“無源之水、無本之木”。因此，收益法當(dāng)為集體土地及其附著物估價的首選估價方法。

不過，盡管收益法為優(yōu)，但并不代表該方法可以包打天下，解決所有問題。如集體所有的非營利性土地和附著物，尚未建成的、不存在收益的附著物，則難以通過收益法進行估價。所以，我們在對集體土地及其附著物進行估價時，仍然要綜合運用假設(shè)開發(fā)法、成本法等其他估價方法，針對不同用途、性質(zhì)的估價對象，尋找合適的方法進行估價。

價值定義的確定

貴陽評估公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)集體土地及其附著物自身的特點、我們所采用的估價方法，以及委托方的估價目的，對估價對象的價值進行定義。由上所述，集體土地及其附著物不可轉(zhuǎn)讓，不存在市場交易價格，營利性的集體土地及其附著物主要依靠營利收益實現(xiàn)其價值，我們針對估價對象用途，選擇了收益法、成本法等不同的估價方法，集體土地估價主要目的也是確定征收補償數(shù)額，我們完全可以根據(jù)集體土地及其附著物的不同用途，對其分別進行價值定義：

（1） 對于適用收益法估價的集體土地及其附著物，可以將價值定義為：根據(jù)估價對象年平均收益情況及市場同類營利業(yè)務(wù)平均收益情況，估價對象在規(guī)定年限內(nèi)的收益價值。

（2） 對于適用成本法估價的集體土地及其附著物，可以將價值定義為：根據(jù)估價對象開發(fā)建造投入成本及同類項目開發(fā)建造投入成本計算，估價對象重置開發(fā)所需投入的成本。（內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系我們刪除）