試論集體土地估價(jià)方法、價(jià)值定義

集體土地的概念及特點(diǎn)

我們可以將集體土地定義為：由農(nóng)村村民構(gòu)成的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。在此類土地上種植的農(nóng)作物、建造的建筑物等，為集體土地附著物。集體土地包括了森林和山嶺、草原、荒地、灘涂等；既可分配給集體組織成員進(jìn)行生產(chǎn)生活自用，又可將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取收益或自行經(jīng)營獲取收益。

集體土地與國有土地的區(qū)別在于：

1、所有權(quán)人不同：國有土地的所有權(quán)人是中華人民共和國的全體公民，任何一個(gè)中國公民均是國有土地的共有人，國有土地屬于“大眾”所有，由人民政府代表全體中國公民行使所有權(quán)。集體土地的所有權(quán)人是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織（以下簡稱“集體組織”）成員[1]，非集體組織成員對該集體組織所有的土地不享有所有權(quán)，故集體土地屬于“小眾”所有，一般由集體組織代表其成員行使所有權(quán)。

2、用途不同：根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國有土地使用方式主要有2種，一是他用，即通過使用權(quán)出讓或劃撥，用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展或社會發(fā)展；一是生產(chǎn)工作自用，用于建造辦公場所、公益設(shè)施等。目前，自用的國有土地不能用于生活、經(jīng)營用途，如建造住宅、酒店等。集體土地的使用方式也可分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產(chǎn)工作自用外，還可以進(jìn)行生活、經(jīng)營自用，如作為宅基地分配給成員、建設(shè)集體住宅、娛樂設(shè)施、經(jīng)營設(shè)施等。

3、收益渠道不同：由于政府自用的國有土地不能用于經(jīng)營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權(quán)獲得的出讓費(fèi)。集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權(quán)他用的轉(zhuǎn)讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經(jīng)營收益。

由于上述區(qū)別的存在，使得貴陽評估公司在對集體土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，既要考慮兩種屬性土地的通性，又要兼顧集體土地的特性，才能得出更準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。

 估價(jià)方法、價(jià)值定義的確定及估價(jià)原則的運(yùn)用

1、估價(jià)方法的確定

市場法無疑是被選用較多的，《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第十三條第二款規(guī)定也以市場法為首選，然后才是收益法、假設(shè)開發(fā)法；且該辦法第三十條規(guī)定“被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)?！徽魇辗课蓊愃品康禺a(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素”，明確將貴陽評估公司估價(jià)方法指向市場法。但是集體土地的特性，決定了市場法并非較合適的估價(jià)方法：

（1） 集體土地及其附著物不具備正常相似性。以市場法進(jìn)行估價(jià)，一個(gè)前提是存在類似房地產(chǎn)的交易。由于我國法律規(guī)定，集體土地及其附著物所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，因此集體土地使用權(quán)及其附著物的所有權(quán)沒有國有土地使用權(quán)及其附著物的所有權(quán)那樣的自由交易屬性，集體土地及其附著物與公開市場上交易的土地及其附著物不具有相似性。目前，使用集體土地建造的“小產(chǎn)權(quán)”房的“交易”價(jià)格遠(yuǎn)低于國有土地上建筑物的價(jià)格，直接反映了兩種房地產(chǎn)的權(quán)屬差異，也再次說明集體土地及其附著物不具備正常的相似性。

（2） 集體土地及其附著物不具備正常的市場流通性。根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，市場上的商品價(jià)格圍繞著該商品的價(jià)值上下波動(dòng)，單個(gè)商品的價(jià)格普遍與該商品的價(jià)值不一致，只有通過對市場上相當(dāng)數(shù)量的同類商品價(jià)格進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析，才能獲知商品的價(jià)值[2]。同理，適用市場法估價(jià)，也應(yīng)當(dāng)對相當(dāng)數(shù)量的同類商品價(jià)格進(jìn)行分析，才能得出估價(jià)對象的準(zhǔn)確市場價(jià)值。因此，市場法估價(jià)的另一前提就是：同類商品的市場交易具有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。但同樣基于集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及其附著物所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的原因，公開市場上集體土地及其附著物所有權(quán)交易數(shù)量為0，不符合市場法估價(jià)的交易數(shù)量前提。

（3） 集體土地及其附著物的權(quán)利期限不具備可比性。根據(jù)規(guī)定，出讓的國有土地使用權(quán)年限按用途區(qū)分，為40年至70年不等，貴陽評估公司估價(jià)時(shí)必須考慮土地使用權(quán)的剩余期限。而集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及其附著物所有權(quán)沒有權(quán)利期限，除非不可抗力、設(shè)計(jì)使用年限屆滿拆除等原因?qū)е路康禺a(chǎn)滅失，或者依法消滅了集體土地及其附著物的所有權(quán)，集體土地及其附著物的所有權(quán)可以是永久的，“一本萬利、一本永利”，故無法通過市場法的技術(shù)手段估核集體土地及其附著物的價(jià)值。（內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系我們刪除）