影響因素

分析內(nèi)容

影響土地價格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。

(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

分析方法

土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。

要點

土地位置

土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區(qū)的土地投資中得到了高額回報，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區(qū)的交通便利的地段必將隨著時間的發(fā)展而升值。因為在一般情況下，社區(qū)總是朝著相互融合的趨勢發(fā)展，這使得位于城區(qū)之間的房地產(chǎn)越來越受青睞從而具有更高的投資價值

還有一個規(guī)律是距離城市交通要道越近的地塊的價值越高。

因此，如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地并希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關(guān)于城市發(fā)展方向方面的專業(yè)性土地投資分析。如果對城市未來發(fā)展模式判斷錯誤，就會導(dǎo)致投資者等待更長的時間來實現(xiàn)其收益，而隨著等待時間的增長，資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。

土地位置與價值之間的這種關(guān)系還同樣作用于小型地塊。例如，投資者購買了位于舊城改造區(qū)或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的某地塊，并寄希望于該地區(qū)快速發(fā)展而帶動地塊升值，如果周邊地區(qū)的確按照投資者預(yù)計的方向發(fā)展，那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。

土地屬性

土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優(yōu)點而對于另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農(nóng)作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養(yǎng)殖業(yè)的意義遠遠低于發(fā)展郊外住宅區(qū)。

在對市區(qū)中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設(shè)旆、地基質(zhì)量及規(guī)劃變更的可能陛都對它的價值產(chǎn)生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區(qū)希望位于公交便利、環(huán)境幽雅宜人的地區(qū)，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市干道，而工業(yè)廠房則愿意盡量接近鐵路、公路等交通設(shè)施。

時機選擇

“低買高賣”是所有追求利潤的投資者的行動準則，選擇恰當?shù)馁I賣時機是投資成功與否的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)投資中，時機的選擇具有尤其重要的意義，因為房地產(chǎn)投資往往是長期的。事實上，房地產(chǎn)通常被看作是基本不具備流動性的資產(chǎn)，因為房地產(chǎn)購買起來往往比較容易而出售變現(xiàn)則相對困難，情況糟糕時，即使白送也可能沒人要。

在所有的房地產(chǎn)投資中，如果是出于投機的目的進行土地投資分析，則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間并不產(chǎn)生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長，投資者的平均年收益就越低。

除了土地的初始購買價格之外，投資者還必須持續(xù)不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關(guān)的財產(chǎn)稅及土地開發(fā)費用。這樣，在土地能夠產(chǎn)生足夠的收益之前，整個投資期內(nèi)一直需要資金的支持。有時投資者為了降低持有成本，會根據(jù)地塊本身的特點對其加以利用，使土地在此期間也能產(chǎn)生一些收入，用以彌補持續(xù)發(fā)生的支出，例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開辟為二手汽車交易市場。

機會成本

投資者在持有土地期間，需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費，但除了這些明顯的成本支出外，不能忽視土地投資的機會成本。換句話說，貸款利息可以明確地作為持有土地的一項成本，而那些由于將資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中，這是基于資金時間價值規(guī)則的合理推定。如果投入了資金，它就應(yīng)當創(chuàng)造收益;因而進行了投資而沒有得到的錢(機會成本)也應(yīng)當被認為是經(jīng)營成本。

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