（六）制度建設落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機構是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務；有的機構實力不強，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機構在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟損失。總的說來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風險的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學依據(jù)，主觀性大。

2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當?shù)牟町悺?/p>

（二）評估師隊伍建設方面

1.嚴格評估師行業(yè)準入

日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合

評估原則

1獨立、客觀、公正原則 2合法原則 3價值時點原則 4替代原則 5最高最佳利用原則 6謹慎原則

（來自于房地產(chǎn)評估師考試教材）

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎

5、合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。

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