如何正確理解和使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

發(fā)布時(shí)間：2017年10月13日 15時(shí)11分

當(dāng)前，混合所有制改革已經(jīng)拉開(kāi)了大幕。2013年度，共有134家央企進(jìn)行了資產(chǎn)重組。而在108份并購(gòu)重組資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，以評(píng)估值作為定價(jià)參考的為77份，占比71.30%?？梢?jiàn)，資產(chǎn)評(píng)估已成為國(guó)資委監(jiān)督管理央企改制及資產(chǎn)重組行為的主要手段，保證了央企戰(zhàn)略性重大重組的順利進(jìn)行。

當(dāng)然，這個(gè)過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估作為國(guó)資管理部門(mén)防止國(guó)有資產(chǎn)流失把好價(jià)值關(guān)的管理功能，發(fā)揮出了重要作用。比如股權(quán)、土地、無(wú)形資產(chǎn)等，它們沒(méi)有直觀的價(jià)格，非常需要一種價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制幫助交易各方明確價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不是自發(fā)產(chǎn)生的，而是因應(yīng)于中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)改革需要才出現(xiàn)的。在我國(guó)，資產(chǎn)評(píng)估起源就是為了服務(wù)國(guó)有企業(yè)改革而誕生的。這使很多人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估寄予了厚望，希望評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告能夠“正確”反映所評(píng)估資產(chǎn)的“正確”價(jià)值，但這一“正確”價(jià)值總是眾說(shuō)紛紜。

評(píng)估時(shí)點(diǎn)是第一要素

專(zhuān)家認(rèn)為：要合理理解正確的評(píng)估價(jià)值，評(píng)估報(bào)告的使用者們先要學(xué)會(huì)正確理解評(píng)估報(bào)告，否則很容易得出評(píng)估報(bào)告不合理的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。

在專(zhuān)家看來(lái)，評(píng)估報(bào)告的出具會(huì)受到評(píng)估時(shí)點(diǎn)各種因素的制約，包括當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、數(shù)據(jù)獲取手段以及數(shù)據(jù)分析能力、評(píng)估方法的創(chuàng)新、評(píng)估師的專(zhuān)業(yè)能力與業(yè)務(wù)水平，甚至于當(dāng)時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方之間的博弈狀態(tài)等。這些因素都會(huì)對(duì)評(píng)估報(bào)告的結(jié)果產(chǎn)生重要的影響。所以，判斷評(píng)估報(bào)告的結(jié)果是否合理，更重要的是回到當(dāng)時(shí)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)上去評(píng)判，而不能以后來(lái)的新認(rèn)知而否定過(guò)去。也就是說(shuō)，評(píng)估報(bào)告正確使用的第一點(diǎn)在于認(rèn)清評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

舉個(gè)例子。在經(jīng)濟(jì)上行初期，評(píng)估師評(píng)估出來(lái)的結(jié)果會(huì)低于在未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)上漲情況下資產(chǎn)的價(jià)值，這就會(huì)導(dǎo)致人們認(rèn)為“評(píng)估師過(guò)去評(píng)估出來(lái)的結(jié)果，低估了”。但事實(shí)上，按照當(dāng)時(shí)的評(píng)估數(shù)據(jù)和方法，這個(gè)價(jià)值已經(jīng)是經(jīng)過(guò)合理的評(píng)估結(jié)果了?；蛘?，在當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期和經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，這個(gè)價(jià)值已經(jīng)被認(rèn)為是高估了，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迅猛出乎大家意料，僅僅短短幾年的實(shí)踐，這個(gè)價(jià)值又大幅提升了，大家就不認(rèn)為當(dāng)時(shí)高估了。這都需要評(píng)估報(bào)告的使用者理性地看待評(píng)估報(bào)告的時(shí)點(diǎn)。

比如，21世紀(jì)初期，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展時(shí)期，2000年資產(chǎn)估值相比10年黃金期之后的價(jià)值，顯然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年的估值。這能說(shuō)明我們當(dāng)時(shí)的評(píng)估結(jié)果不合理嗎？顯然不能。假如國(guó)企在2003年賣(mài)了一個(gè)資源企業(yè)，當(dāng)時(shí)這個(gè)企業(yè)確實(shí)不值錢(qián)，但是發(fā)展了10年之后，資源價(jià)值到達(dá)了頂峰，企業(yè)價(jià)值也得到了迅速增長(zhǎng)。它就可能非常值錢(qián)。這時(shí)，怎樣看待10年前的企業(yè)估值？難道能認(rèn)為當(dāng)時(shí)評(píng)估師低估了價(jià)值？導(dǎo)致了國(guó)有資產(chǎn)的流失？所以，評(píng)估才有評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估時(shí)點(diǎn)這一說(shuō)。在不同的時(shí)點(diǎn)上，資產(chǎn)價(jià)值是不一樣的，不能以偏概全。

看清評(píng)估時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境

正確使用評(píng)估報(bào)告的第二點(diǎn)就在于看清楚評(píng)估當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期和環(huán)境。專(zhuān)家認(rèn)為，評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)該學(xué)會(huì)正確使用評(píng)估報(bào)告，而不是在不同的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，評(píng)判同一個(gè)價(jià)值?，F(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展期已經(jīng)不可持續(xù)了，未來(lái)的成長(zhǎng)性會(huì)降低，對(duì)于企業(yè)價(jià)值的判斷也會(huì)隨之下降。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)也會(huì)影響到資產(chǎn)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)期，企業(yè)也會(huì)盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存降價(jià)處理。評(píng)估也是同樣的道理。

另外，資產(chǎn)用途的改變也會(huì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值變化有重要影響。這方面最突出的例子是土地。比如，一塊待轉(zhuǎn)讓的土地，它的用途有很多種。如果一塊工業(yè)用途的土地對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是冗余的，決定單獨(dú)出讓。那它在轉(zhuǎn)讓時(shí)，評(píng)估師只能按合法有效的證載使用的用途來(lái)進(jìn)行評(píng)估。但是，買(mǎi)方拿到這塊地之后，可能就會(huì)改變它的用途，變成了住宅或者商業(yè)用地。這樣一來(lái)，它的價(jià)值也可能會(huì)大大增加。這種情況很常見(jiàn)，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市不斷擴(kuò)張，自然會(huì)利用曾經(jīng)的工廠用地的范圍。所以，對(duì)于評(píng)估報(bào)告的使用者來(lái)說(shuō)，看清資產(chǎn)的潛在用途也很重要。

評(píng)估是實(shí)踐性非常強(qiáng)的行業(yè)。對(duì)于新的商業(yè)模式、交易方式以及環(huán)境的變化，比如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的評(píng)估，評(píng)估師是要有一個(gè)學(xué)習(xí)和適應(yīng)的過(guò)程的。評(píng)估行業(yè)需要進(jìn)行一定的創(chuàng)新和實(shí)驗(yàn)來(lái)找到正確的評(píng)估方法。在這個(gè)探索的階段中，評(píng)估師所出具的評(píng)估報(bào)告可能就會(huì)存在探索的因素，也可能會(huì)犯錯(cuò)。這就需要公眾客觀、理智地看待評(píng)估結(jié)果，理性地用好評(píng)估報(bào)告。

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