機會成本

投資者在持有土地期間，需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費，但除了這些明顯的成本支出外，不能忽視土地投資的機會成本。換句話說，貸款利息可以明確地作為持有土地的一項成本，而那些由于將資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中，這是基于資金時間價值規(guī)則的合理推定。如果投入了資金，它就應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造收益;因而進行了投資而沒有得到的錢(機會成本)也應(yīng)當(dāng)被認為是經(jīng)營成本。

許多房地產(chǎn)投資者把所投入的資金的時間價值作為衡量投資收益的基本尺度。如果在出售一項資產(chǎn)時不能使投資回報超過持有期間的收益損失，那么就應(yīng)當(dāng)把所投入的資金存入銀行或在別處進行更有效的投資。

社會反響

土地投資者必須真正了解地方政府的法律及政策導(dǎo)向。首先，地方政府可以對整個地區(qū)的未來發(fā)展產(chǎn)生直接的影響。另外，土地的價值還依賴于煤氣、電力及給排水等市政基礎(chǔ)設(shè)旆的供應(yīng)。一些地區(qū)采取限制發(fā)放市政基礎(chǔ)設(shè)旆接駁許可證的方式來控制地區(qū)的增長，由此導(dǎo)致的水電氣供應(yīng)拖延可能會使得項目開發(fā)的時間安排無法實現(xiàn)，因此，土地投資者應(yīng)盡可能選擇那些開發(fā)難度較小的地塊。而從長遠角度看，地方政府限制城市增長的管理措旆可能導(dǎo)致土地開發(fā)成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏

可以說，土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來的，到已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價行業(yè)在服務(wù)于市場經(jīng)濟建設(shè)和國有企業(yè)改革、服務(wù)于土地使用制度改革與土地市場建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場經(jīng)濟體系中一個重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。

1.建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應(yīng)的土地估價制度和土地估價師資格制度 　在我國土地使用制度改革與土地市場建設(shè)過程中，地價問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級到城市基準(zhǔn)地價測算，從出讓地價到國企改革中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、宗地地價、城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、征地區(qū)片價等地價體系；

建立了從估價機構(gòu)注冊與公示、估價報告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度；

發(fā)展過程

我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程：

改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉(zhuǎn)讓交易，客觀上對土地估價中介服務(wù)業(yè)務(wù)提出了客觀需要，特別是1986年《土地管理法》頒布后，土地估價中介服務(wù)有了更快的發(fā)展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設(shè)用地，需要通過市場機制進行重新配置；國有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤活；農(nóng)用地市場開始形成，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場已經(jīng)發(fā)育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標(biāo)、拍賣比例，等等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務(wù)提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。為適應(yīng)市場上的客觀要求，1993年，原國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規(guī)定對土地估價資格實行全國統(tǒng)一考試。

建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機構(gòu)的監(jiān)督管理機制。

2003年12月19日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《財政部關(guān)于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》(國辦發(fā)[2003]101號文)，明確規(guī)定土地估價師是根據(jù)目前我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要設(shè)置的六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格之一，進一步明確了土地估價師在社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)中的地位和作用，這是國務(wù)院對土地估價行業(yè)二十多年來改革和發(fā)展的充分肯定。

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