妙滲為你詳細(xì)介紹房地產(chǎn)的市場分析

經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一句話是這么說的按我的理解意思解釋是——有需求的地方就會有供給然后就會形成一個(gè)市場，房地產(chǎn)市場就是這形成的！

房地產(chǎn)市場的供給是在一段特定時(shí)期，某個(gè)價(jià)格下，房地產(chǎn)開發(fā)商或者二手房的賣家愿意且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量。影響房地產(chǎn)的供給的因素包括以下。

A房地產(chǎn)的價(jià)格：通常情況在存在房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的情況下，將會吸引更多的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)新項(xiàng)目：或者更多二手房賣家愿意出售自己手中的房地產(chǎn)來變現(xiàn)。因此房地產(chǎn)的供給量與房地產(chǎn)價(jià)格成正向關(guān)系。

B開發(fā)成本和建筑技術(shù)水平：當(dāng)一個(gè)國家或者地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和建筑技術(shù)水平越高，貴州評估公司開發(fā)同質(zhì)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目周期短。因此，在短時(shí)間周期內(nèi)，新增的房地產(chǎn)供給量會更大。

C開發(fā)商對未來的預(yù)期：當(dāng)一個(gè)地方的商業(yè)價(jià)值預(yù)期上升時(shí)，會吸引更多的開發(fā)商對該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資。如城市條件改善(如省會城市紛紛建設(shè)地鐵)，創(chuàng)造增值機(jī)會。

D國家房地產(chǎn)相關(guān)政策的變化：國家的相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，如參考上一文中房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)的影響。

E其他因素：房地產(chǎn)投資面臨的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)中的自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等非經(jīng)濟(jì)因素。

房地產(chǎn)市場的需求

房地產(chǎn)市場的需求是在一段特定時(shí)期，某個(gè)價(jià)格下，人們愿意并且能夠購買到房地產(chǎn)的數(shù)量。影響房地產(chǎn)需求的因素有以下：

A該類房地產(chǎn)的價(jià)格：一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格越高時(shí)，能夠承擔(dān)購房款的人數(shù)將減少，更多的由購房轉(zhuǎn)向租房。因此房地產(chǎn)的需求與房地產(chǎn)的價(jià)格成反向關(guān)系。

B消費(fèi)者的收入及偏好：當(dāng)消費(fèi)者收入上升時(shí)，房地產(chǎn)的需求就會上升。國民的收入水平越高，人們對房子的越偏好(投資增值功能和抵制通貨膨脹功能，這是中國人向來的偏好，房子是國人普遍的資產(chǎn))，房地產(chǎn)的需求就會越大。

C替代品和互補(bǔ)品的價(jià)格：替代房產(chǎn)的價(jià)格變動與房地產(chǎn)需求的變化是同方向變化的。比如2個(gè)想鄰的小區(qū)，A和B，同時(shí)新開盤，若A小區(qū)的價(jià)格上升，那么大家都會去買B小區(qū)的房子；因此互補(bǔ)品的價(jià)格變動與房地產(chǎn)市場的需求的變化是反向關(guān)系。比如說小區(qū)的車位的等配套設(shè)施的價(jià)格上升或者停車費(fèi)用上升，將會抑制購房者對

該小區(qū)物業(yè)費(fèi)需求。

D房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期變動：貴州評估公司認(rèn)為，當(dāng)人們對房地產(chǎn)的價(jià)格看漲時(shí)，這就會吸引更多的購房者投資需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求上升，間接導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格上升，這也叫預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。在資本市場中，這種現(xiàn)象是非常普遍的。

E人口數(shù)量的變化：當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人口數(shù)量增加時(shí)，自然居住需求就會上升。如(城鎮(zhèn)化進(jìn)程和海外移民)

F利率的變化：房地產(chǎn)投資門檻高，大多數(shù)家庭購房時(shí)，一般都是向金融機(jī)構(gòu)貸款購房，因此利率的變化，會間接影響總購房成本。一般情況，當(dāng)利率上升，房地產(chǎn)的需求就會下降。

G國家房地產(chǎn)相關(guān)政策的變化：如國八、國五中的限購政策、限貸政策

H其他因素:一些非經(jīng)濟(jì)類因素也會影響房地產(chǎn)需求。如文化因素的丈母娘因素(特剛需求)，或者有一種消費(fèi)觀念。

房地產(chǎn)市場的周期分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)強(qiáng)周期行業(yè)，它是指房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家整體經(jīng)濟(jì)活動(GDP)的變動有著很強(qiáng)的相關(guān)性。貴州評估公司同時(shí)在這里回顧一下經(jīng)濟(jì)的四個(gè)周期，復(fù)蘇期和繁榮期，衰退期和蕭條期。房地產(chǎn)市場的周期分為擴(kuò)張階段和收縮階段，其中擴(kuò)張階段為經(jīng)濟(jì)中的復(fù)蘇期和繁榮期，收縮階段為經(jīng)濟(jì)中的衰退期和蕭條期。房地產(chǎn)市場供給需求關(guān)系的變動導(dǎo)致房地產(chǎn)的自然周期變化，圖形近似倒V形曲線。（內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系我們刪除）