房地產(chǎn)估價(jià)的常用三種方法在這為你詳細(xì)介紹！

成本法

成本法是指對(duì)于那些不能交易也不能產(chǎn)生收益類的房地產(chǎn)，如政府軍隊(duì)用房學(xué)校醫(yī)院等公益性房地產(chǎn)，同樣也適合新近(初建已成的房地產(chǎn))或計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其原理就是把房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格的各項(xiàng)成本逐步合成，后面累加的方法。其中包括的成本為土地成本、建筑物成本、以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用、各項(xiàng)稅負(fù)(營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅)等再加上合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

收益還原法

此類方法適用于那些具有收益(租金)或具有潛在收益的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)租賃或企業(yè)用地的估值、營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)等(除了上面說(shuō)到的能用成本法估價(jià)的)，其原理就是把所有的收益累計(jì)折現(xiàn)，類似證券的貼現(xiàn)。官方描述為將使用期間的凈收益以資本化率折現(xiàn)。此方法同時(shí)也是貴州評(píng)估公司房地產(chǎn)較常用重要的評(píng)估方法。

市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)眾多估價(jià)方法中非常重要、常用的方法。已經(jīng)發(fā)展為一種較為成熟的方法。由于市場(chǎng)有較強(qiáng)的說(shuō)服力和適用范圍較廣的特點(diǎn)，在發(fā)達(dá)國(guó)家的資本主義國(guó)家非常普遍的應(yīng)用。同時(shí)也是貴州評(píng)估公司專門(mén)人員評(píng)估首先的方法。適用對(duì)象同一市場(chǎng)范圍內(nèi)(如同一小區(qū))，當(dāng)存在足夠多的房地產(chǎn)交易實(shí)例時(shí)，可以使用此方法。雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能少部分存在交易價(jià)格偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格，但市場(chǎng)的群體反映了普遍的市場(chǎng)正常狀態(tài)。另外值的主意的是采用此方法時(shí)需要對(duì)房地產(chǎn)的交易時(shí)間、區(qū)位和權(quán)益狀況三大方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?。我把它歸納臨近日期越近越好一般不超過(guò)三個(gè)月；其次臨近地點(diǎn)越近越好評(píng)估一般不超過(guò)一公里；再次就是交易目的(是指公平公正自愿的交易案例)。然后就是有相同用途如住宅和住宅一致因?yàn)橛猛臼且粯拥募词蔷幼?，還要有相同的權(quán)利如商品房不能與經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房相比。

然后是有相同的結(jié)構(gòu)，如磚混結(jié)構(gòu)不能與鋼骨結(jié)構(gòu)相比。在選取了適宜的比較參照物后，下一步以貴州評(píng)估公司房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象(選取得參考交易例子)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)比較參照物的交易時(shí)間、區(qū)位和權(quán)益狀況等方面進(jìn)行修正。其中包括稅負(fù)調(diào)整、時(shí)間調(diào)整、議價(jià)調(diào)整、區(qū)位調(diào)整、折舊調(diào)整和個(gè)案調(diào)整。具體方法是將評(píng)估標(biāo)的物的標(biāo)準(zhǔn)值定為1，比較參照物的相應(yīng)情況乘以對(duì)應(yīng)的調(diào)整系數(shù)就得到可比較物的參考價(jià)值。比如某一比價(jià)參照物的某一項(xiàng)目(時(shí)間、臨近地點(diǎn)...)的狀況被評(píng)估對(duì)象情況要好5%，則應(yīng)將比較參照物的狀況調(diào)整與被估價(jià)對(duì)象保持一致。而該比較項(xiàng)目的調(diào)整系數(shù)為0.95。如果差5%就要調(diào)整系數(shù)為1.05。稅負(fù)調(diào)整系數(shù)，短時(shí)間房?jī)r(jià)的變動(dòng)劇烈，以賣(mài)方凈收入的不含稅與含稅價(jià)格差距在10%以上，其他調(diào)整系數(shù)應(yīng)具體情況具體而言，如時(shí)間調(diào)整系數(shù)，當(dāng)房?jī)r(jià)變動(dòng)的劇烈時(shí)，可以通過(guò)參考房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)而設(shè)定的交易時(shí)間調(diào)整系數(shù)。（內(nèi)容來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們刪除）