土地估價常用方法由貴陽評估公司來為你詳細(xì)介紹！

土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。

（一）市場比較法

市場比較法是土地估價中基本、常用的估價方法之一，也是通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交的價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場的價格，即具有全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于相同。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價格。

（二）收益還原法

收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以某些的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以某些的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，即都有市場的價格。而這個市場的價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)的價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上就等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。

由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報酬后的余額。這種土地純收益是因使用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。

收益還原法一土地純收益的確認(rèn)為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。

（三）成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一些的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又沒有比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重。

（四）剩余法

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。

剩余法主要應(yīng)用于有開發(fā)價值的土地估價，一般有以下幾種類型：

（1）代開發(fā)的地的估價；

（2）待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價；

（3）只將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價；

（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之?dāng)?shù)即為地價。

（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均價，因此，貴陽評估公司提醒，要評估該區(qū)域中某一宗地的價格，還須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進(jìn)行修正，方能得出宗地價格。

（六）路線價法

路線價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增加遞減的原理，對面臨特定街道且地段相同、用途相同的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價并附設(shè)于該街道上，此單價稱為路線價；然后根據(jù)此路線價格，再配合深度百分率表，用數(shù)學(xué)方法計算出臨接該街道的其他各宗地價格的一種估價方法。（內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系我們刪除）