貴州評估公司帶你了解關(guān)于房產(chǎn)評估的知識

對于拆遷戶來說，重要的事情莫過于安置補償，而在被安置補償過程中有一個重要環(huán)節(jié)——對房產(chǎn)進行評估。很多拆遷戶在收到有關(guān)于進行房產(chǎn)評估的通知或者收到評估結(jié)果報告單的時候都比較茫然，下面就讓圣運律師帶你了解一下關(guān)于房產(chǎn)評估的二三事：

房產(chǎn)評估是否是房屋拆遷補償?shù)男枰械沫h(huán)節(jié)？

是的，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被拆遷房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被拆遷房屋類似房地產(chǎn)市場的價格。被拆遷房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。因此，被拆遷的房屋是須要經(jīng)評估機構(gòu)評估后才能確定其價值，根據(jù)其價值來確定補償金額。即房產(chǎn)評估是房屋拆遷補償?shù)亩ㄒ械沫h(huán)節(jié)。

房產(chǎn)評估機構(gòu)如何選定？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由拆遷戶在規(guī)定的而時間內(nèi)協(xié)商選定，在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由拆遷方組織拆遷戶按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

溫馨提示：凡是未經(jīng)與拆遷戶協(xié)商或投票、搖號、抽簽等隨機方式選定，而由政府自行選擇評估機構(gòu)進行房產(chǎn)評估都是不合法的。

評估報告中有哪些需要注意？

1、評估方法是否合理

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)使用的常用估價方法包括：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法、長期趨勢法等。房產(chǎn)評估中適宜的評估方法是市場比較法，但是對于收益性放肆產(chǎn)的估價應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法；對于具有投資開發(fā)或者再開發(fā)能力的房地產(chǎn)的估價，貴州評估公司應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方式；在無市場依據(jù)或者市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的方式時，可以采用成本法作為主要的估價方法。

2、評估機構(gòu)及其選定是否合法

①注意評估機構(gòu)是否具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)，只有貳級以上資質(zhì)且在有效期內(nèi)才能作為征收評估機構(gòu)；

②是否是與政府協(xié)商或者按照法定程序選定的評估機構(gòu)。

溫馨提示：只要不符合其中之一，那么評估機構(gòu)的選定就是不合法的，就是可以提出異議的。

3、評估報告內(nèi)容是否有缺失，合法的評估報告應(yīng)記載：

（1）估價項目名稱；

（2）委托方名稱或姓名和往所；

（3）估價方(房地產(chǎn)估價機構(gòu))名稱和住所；

（4）估價對象；

（5）估價目的；

（6）估價時點；

（7）價值定義；

（8）估價依據(jù)；

（9）估價原則；

（10）估價技術(shù)路線、方法和測算過程；

（11）估價結(jié)果及其確定的理由；

（12）估價作業(yè)日期；

（13）估價報告應(yīng)用的有效期；

（14）估價人員；

（15）注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；

（16）估價的假設(shè)和限制條件；

（17）附件。

附件中通常應(yīng)包括估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和里部照片，項目有關(guān)批準文件，估價對象產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等。

另外，估價報告中應(yīng)充分描跡說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況，其中：

1、對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施具備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

2、對建筑物的描迒說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施具備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

溫馨提示：主要應(yīng)當(dāng)注意是否有注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名丶蓋章，如果缺少那么該評估報告就是有瑕疵的，其效力也會受到影響。

4、評估異議的期限及提出方式

在評估報告的末尾會單獨列明單獨說明事項，其中包含有提出異議的方式及期限，如果貴州評估公司需要對評估報告提出異議或者申請復(fù)核，定要在評估報告末尾列明的期限內(nèi)提起。

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