都勻評估公司銅仁評估公司安順評估公司

土地評估宗地評估基準(zhǔn)地價(jià)評估土地資源價(jià)值評估全稱房地產(chǎn)價(jià)格評估，是以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

建筑物的折舊

指建筑物因時(shí)間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

土地生熟程度

指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。

三通一平

指水、電、道路通，土地平整。

七通一平

指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通，土地平整?nbsp;

資本化率

是用以將純收益資本化（或轉(zhuǎn)化）為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率（獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率）。

基準(zhǔn)地價(jià)

是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)

是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

房屋重置價(jià)格

是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。

底價(jià)

是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格（簡稱起價(jià)）。

補(bǔ)地價(jià)

是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。

建筑容積率

簡稱容積率，又稱建筑面積密度，是指土地上可建造的建筑物的總面積與土地總面積的比率。容積率又分為含地下建筑面積的容積率和不含地下建筑面積的容積率。

建筑覆蓋率

是指一塊土地上的建筑物基底占地面積與該塊土地總面積的比率。有時(shí)還采用建筑物的最大水平投影面積與土地總面積的比率來表示。

綠地率

是用地紅線內(nèi)綠化用地面積與土地總面積的比率。

貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確評估知識資產(chǎn)的價(jià)值

英國十八世紀(jì)的哲學(xué)家Immanuel Kant（康德）一生花費(fèi)大量時(shí)間研究超物質(zhì)世界的經(jīng)驗(yàn)。雖然他對現(xiàn)代財(cái)務(wù)全無所聞，但如果讓他參與討論目前知識資產(chǎn)的評估，他卻可能頗在行。康德認(rèn)為，比起那些看得見摸得著的實(shí)體，抽象的世界對人們的行為影響力更大。誠如康德一樣，今天的許多研究者也認(rèn)識到，無形的知識資產(chǎn)對企業(yè)財(cái)務(wù)績效的影響日見顯著。

遺憾的是，盡管知識資產(chǎn)已經(jīng)為人們所認(rèn)識，但我們的會(huì)計(jì)制度與康德時(shí)代相比卻依然大同小異。復(fù)式記帳已經(jīng)沿用了幾百年，財(cái)務(wù)人員們依然不把知識資產(chǎn)看作資產(chǎn)。財(cái)務(wù)主管們可以做到密切監(jiān)督企業(yè)在zhuanli、品牌、商標(biāo)和研發(fā)方面的支出，但對知識資產(chǎn)卻毫不在意。這是因?yàn)楦緵]有任何規(guī)則，來指導(dǎo)人們對這類投資的結(jié)果做出評估與報(bào)告。

如今，電腦、信息和全球競爭的時(shí)代已經(jīng)替代了原來的工業(yè)革命。企業(yè)決策的速度更加快捷，誰對產(chǎn)品、市場、運(yùn)營方式和文化的了解更深，誰就能在市場最終獲勝。對流動(dòng)性的渴望，使人們更家傾心可移動(dòng)的資產(chǎn)。這種情況刺激人們對影響資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)進(jìn)行更多的投資，但這些資產(chǎn)卻不會(huì)反映到資產(chǎn)負(fù)債表上。

由此看來，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度與知識經(jīng)濟(jì)的要求之間存在著差距。這種會(huì)計(jì)制度適應(yīng)的是一個(gè)過去的時(shí)代，一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)大部分堆放在廠房和貨架上的時(shí)代。因此，現(xiàn)在爭論的焦點(diǎn)已不是企業(yè)的知識資產(chǎn)是否存在的問題，而是對知識資產(chǎn)進(jìn)行測評的利弊。

包括眾多財(cái)務(wù)主管在內(nèi)的懷疑派堅(jiān)持認(rèn)為，對知識資產(chǎn)根本無法進(jìn)行有效測評，這主要是因?yàn)楦緵]有發(fā)生任何實(shí)際的交易。除非發(fā)生天災(zāi)?禍，否則有形資產(chǎn)決不會(huì)在一夜之間化為烏有。但無形資產(chǎn)卻存在著這種可能。一項(xiàng)高科技zhuanli可能會(huì)被另一種新技術(shù)取代；無來由的流言能減損一個(gè)品牌的聲譽(yù)；前景美好的研發(fā)計(jì)劃可能一敗涂地；高層經(jīng)理人也可能另攀高枝。制藥業(yè)巨人輝瑞公司（Pfizer Inc.）財(cái)務(wù)總裁David Shedlarz（謝德拉）說道，在知識資產(chǎn)評估機(jī)制沒有獲得廣泛認(rèn)可之前，知識資產(chǎn)不能列入資產(chǎn)負(fù)債表。身為懷疑派的他們預(yù)計(jì)，如果將知識資產(chǎn)列入財(cái)務(wù)報(bào)表，會(huì)產(chǎn)生始料不及的不良后果。因?yàn)樵谒麄兛磥恚R資產(chǎn)出現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中，非但不能使人們清楚了解企業(yè)的績效，反會(huì)誤導(dǎo)投資者，給經(jīng)理人造成干擾并孳生不確定因素。

其實(shí)這種懼怕有夸大嫌疑，因?yàn)樵趯ｉT統(tǒng)計(jì)有形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)中，存在著更為嚴(yán)重的缺陷。知識資產(chǎn)的價(jià)值確實(shí)會(huì)出乎意料地增減。但是，企業(yè)要想保證長期成功的經(jīng)營績效，就必須善加控制企業(yè)中的各種價(jià)值創(chuàng)造因素。要做好這一點(diǎn)，就必須找到對企業(yè)知識資本管理進(jìn)行估測的方式。有鑒于此，企業(yè)需要對如下一類問題做出回答：研發(fā)投資的回報(bào)是否令人滿意？zhuanli權(quán)是否值得更新？值得進(jìn)行商標(biāo)保護(hù)嗎？解決不了這些問題，就已對企業(yè)決策的前景產(chǎn)生影響。存在這些缺陷的企業(yè)終將在那些學(xué)會(huì)衡量、管理并調(diào)整知識資產(chǎn)的競爭對手面前敗下陣來。

貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)告訴您一種粗略計(jì)算知識資本的可行方法是企業(yè)的市場價(jià)值減去其帳面價(jià)值。然而，這種方法隱含的一種觀念是，企業(yè)帳面資產(chǎn)的價(jià)值決不會(huì)高過帳面成本。這種觀念即便不是大錯(cuò)特錯(cuò)，也顯然可疑。因?yàn)橛眠@種方法得出的數(shù)值高估了知識資產(chǎn)，而對帳面資產(chǎn)的價(jià)值估計(jì)過低。況且，市場價(jià)值的計(jì)算方法以股價(jià)為基準(zhǔn)，導(dǎo)致市場價(jià)值時(shí)時(shí)波動(dòng)，無法反映出資產(chǎn)的基本價(jià)值。

Baruch Lev（列夫）在美國New York University（紐約大學(xué)）的Leonard Stern Business School（斯特恩商學(xué)院）工作，是由Philip Bardes資助的會(huì)計(jì)學(xué)與金融學(xué)教授。列夫積極倡導(dǎo)人們更加重視知識資產(chǎn)，并勇敢承擔(dān)了第一個(gè)Knowledge Capital Scoreboard（編者譯：知識資本記分板，以下簡稱記分板）的制定工作。在BEA Credit Suisse Asset Management（編者譯：BEA資產(chǎn)管理公司）有價(jià)證券部經(jīng)理Marc Bothwell（博斯維）的鼎力協(xié)助下，列夫研制出這種以經(jīng)營績效為基礎(chǔ)的知識資本計(jì)算方式，專門用于衡量知識資產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益。

他倆研究了二十七家銷售額在十億美元以上的化學(xué)公司和二十家銷售額超過兩億五千萬美元的藥品公司，計(jì)算出它們的知識資本量。

他們在計(jì)算知識資本時(shí)，首先估算一個(gè)公司標(biāo)準(zhǔn)年份的收益?？紤]到各種商業(yè)因素可能會(huì)對未來的收益產(chǎn)生影響，所估算的平均收益稍側(cè)重收益預(yù)測。一旦確定了上述公司的標(biāo)準(zhǔn)年收益，根據(jù)減除標(biāo)準(zhǔn)年收益所得的余額，就能確定“知識收益”的量。對每一大類資產(chǎn)回報(bào)率的預(yù)計(jì)方式，也適用于有形的帳面資產(chǎn)與金融資產(chǎn)。

記分板把入帳的各類資產(chǎn)分別乘以它們的預(yù)期稅后回報(bào)率,有形資產(chǎn)的回報(bào)率為７％，金融資產(chǎn)則為4.5%。不論這些公司的風(fēng)險(xiǎn)或資本成本多高，這些回報(bào)率均適用于上述兩種行業(yè)中的所有公司。盡管存在不足，這種方法仍能推算出有形資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的可靠收益標(biāo)準(zhǔn)。

從標(biāo)準(zhǔn)年收益中減去有形資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的收益，列夫認(rèn)為，所得余額就代表知識資產(chǎn)所帶來的收益，即知識資本收益（KCE）。這一計(jì)算方法本身暗示出一系列新的財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括知識資本毛利率(KCE/銷售額)和知識資本營業(yè)利潤率（KCE/營業(yè)收潤）等。

利用這些指標(biāo)，企業(yè)第一次能估價(jià)知識資產(chǎn)對企業(yè)贏利和經(jīng)營績效的貢獻(xiàn)。

知識資本收益的計(jì)算方式與有形資產(chǎn)和金融資產(chǎn)收益的測算方式相反。知識資本收益的計(jì)算不是用資產(chǎn)量乘以預(yù)期回報(bào)率，而是用知識資本收益除以知識資產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)率。計(jì)算方式并不陌生，只是還存在一個(gè)障礙，即從未有人推算過知識資本的預(yù)期回報(bào)率。

掌握了知識資本及有關(guān)收益的數(shù)據(jù)，新指標(biāo)可以讓人們以新的眼光看待傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表。比如，計(jì)算知識資本與帳面資本的比率，表明企業(yè)利用知識的程度。在杜邦公司，每一美元的帳面資本，就有價(jià)值2.34美元的知識資本，在化學(xué)公司中屬最高之列。貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)想說知識資本與銷售額的比率，則說明了另一個(gè)問題。如果此比率下降，則顯示知識資本對企業(yè)整體績效的貢獻(xiàn)減少；比率上升則預(yù)示著對企業(yè)整體績效的貢獻(xiàn)增加。

記分板結(jié)合了新舊標(biāo)準(zhǔn)，把知識資本與帳面資本相加，創(chuàng)造出了“綜合價(jià)值”的概念。利用綜合價(jià)值，就能對涵括從機(jī)床到zhuanli等企業(yè)全部資產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行評估。

列夫說：“一比一的比率說明，企業(yè)的市場價(jià)值主要建立在以往業(yè)績與短期收益預(yù)測的基礎(chǔ)上?！睋Q句話說，一比一的比率說明，近期的收益體現(xiàn)在股價(jià)中，由于缺乏新的發(fā)展，預(yù)計(jì)企業(yè)并無多少成長。

作為一種評估知識資產(chǎn)的系統(tǒng)模型，知識資本記分板盡力捕捉傳統(tǒng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)無法把握的價(jià)值的關(guān)鍵方面。由于這些步驟依靠的是公_開信息和寬泛的觀念，因而人人都能利用，但也存在著明顯的局限。獲得預(yù)期回報(bào)與明細(xì)支出的專有信息，會(huì)提高該方式的精確度，得到更為準(zhǔn)確的結(jié)果。如果有什么突出問題的話，那就是對知識資產(chǎn)視而不見的短視行為。知識資產(chǎn)是存在的，是可以估測的，應(yīng)該得到大家的承認(rèn)。

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