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貴州永益房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估公司要告訴您關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的注意事項(xiàng)
貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估公司在選擇評(píng)估方法的過(guò)程中應(yīng)注意以下因素:
第一,從大的方面講,評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的,評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件,被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中的條件,以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類型相適應(yīng)。
這里所說(shuō)的評(píng)估目的主要指的是資產(chǎn)評(píng)估的特定目的,資產(chǎn)評(píng)估的特定評(píng)估目的既是資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo),又是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。資產(chǎn)評(píng)估特定目的會(huì)在宏觀的層面上對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及其面臨的市場(chǎng)條件具有約束和限定的作用,資產(chǎn)評(píng)估特定目的正是通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其面臨的市場(chǎng)條件的約束,從而對(duì)評(píng)估技術(shù)思路、評(píng)估具體技術(shù)方法和評(píng)估方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇產(chǎn)生直接或間接的影響。
評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的條件是決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的主客觀因素。它們與資產(chǎn)評(píng)估目的一起不僅共同構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值基礎(chǔ),也構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的條件基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)。不論是資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路的選擇,還是實(shí)現(xiàn)這些評(píng)估技術(shù)思路的具體評(píng)估技術(shù)方法的確定,或是評(píng)估技術(shù)方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇,都不可能離開(kāi)或偏離資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的條件基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)。
資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)之上的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果及其價(jià)值屬性。價(jià)值類型是從資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果及其價(jià)值屬性的角度對(duì)選擇資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路、實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)思路的具體評(píng)估方法,以及具體評(píng)估方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)進(jìn)行約束。從理論上講,資產(chǎn)評(píng)估中的三種基本方法都可以評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師必須清楚,不論運(yùn)用什么方法評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,必須保證評(píng)估方法所使用的各種信息資料都取自于公開(kāi)市場(chǎng)的證據(jù)。而不論運(yùn)用什么方法評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值,都應(yīng)當(dāng)考慮相關(guān)的非市場(chǎng)因素。評(píng)估方法作為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的及其價(jià)值目標(biāo)的手段和工具,評(píng)估方法及其運(yùn)用不應(yīng)當(dāng),也不允許偏離所要實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)評(píng)估目標(biāo)及其要求。
第二,從具體操作的層面上講,評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否收集的制約。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇,都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn),以及一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi),某種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會(huì)遇到困難,當(dāng)然也就會(huì)限制某種評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用。在這種情況下,評(píng)估人員應(yīng)考慮采用替代原理和原則,選擇信息資料充分的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。例如,對(duì)于既無(wú)市場(chǎng)參照物,又無(wú)單獨(dú)經(jīng)營(yíng)記錄的資產(chǎn),只能選擇成本法進(jìn)行評(píng)估;對(duì)于工藝比較特別且處在經(jīng)營(yíng)中的企業(yè),可以優(yōu)先考慮選擇收益法;面對(duì)相對(duì)活躍的市場(chǎng)和充分的參照物,可優(yōu)先考慮選擇市場(chǎng)法等等。
第三,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在選擇和運(yùn)用某一方法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值時(shí),應(yīng)充分考慮該種方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性,并注意滿足該種評(píng)估方法的條件要求和程序要求。
第四,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)清楚,在選擇和運(yùn)用評(píng)估方法時(shí),如果條件允許,應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性,如果注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以采用多種評(píng)估方法時(shí),不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求,還應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法取得的各種價(jià)值結(jié)論進(jìn)行比較,分析可能存在的問(wèn)題并做相應(yīng)的調(diào)整,確定最終評(píng)估結(jié)果。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)清楚,關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇和使用,貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估公司告訴您實(shí)際上是專業(yè)評(píng)估人員根據(jù)實(shí)際條件約束下的資產(chǎn)或模擬條件約束下的資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行理性的分析、論證和比較的過(guò)程,通過(guò)這個(gè)過(guò)程做出有足夠理由支持的價(jià)值判斷。任何將評(píng)估方法選擇和運(yùn)用的過(guò)程簡(jiǎn)單地理解為評(píng)估公式或評(píng)價(jià)模型的使用或計(jì)算的過(guò)程都是不正確的。
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