貴州礦業(yè)權資產(chǎn)評估公司淺談土地評估過程中需注意的有關文件規(guī)定

一、地價內(nèi)涵設定

（一）土地用途設定

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）9.2規(guī)定，評估中，待估宗地用途設定宜參照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）的二類進行細化，對于具有混合用途的待估土地，應分別界定各用途的構成比例。

（二）土地使用年期設定

《中華人民共和國城有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院令第55號）第十二條中明確各用途土地使用權出讓高年限。《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）土地估價報告及報告（評估工作底稿）規(guī)范格式中關于地價定義中對土地使用年限時設定時也有說明，設定為法定高年限內(nèi)年期。

（三）開發(fā)程度設定

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）土地估價報告及報告（評估工作底稿）規(guī)范格式地價定義中對開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整?！耙?guī)程”6.4.4中明確，屬建成區(qū)內(nèi)已開發(fā)完成的宗地，評估設定的開發(fā)程度少應為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費一般包括土地平整費，根據(jù)估價目的和投資主體不同，是否計入宗地紅線內(nèi)各類開發(fā)費用，在實際評估工作中，應以上述“規(guī)程”為依據(jù)，根據(jù)估價目的不同及土地利用特點，設定宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度。

二、估價方法的選取

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）9.1規(guī)定估價人員應針對不同用途土地價格形成特征，貴州礦業(yè)權資產(chǎn)評估公司選擇適宜的兩種以上評估方法，正確把握各類用地的估價要點。評估少有交易，市場化程度低且土地收益難易顯化的特定用途土地價格，在省以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎上，可以選擇一種適宜的主要估價方法，并應在報告中披露，附具論證材料。

國土資源部2013年下發(fā)的《國有建設用地使用權出讓地價評估規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)[2013]20號）文件，第4.4規(guī)定，出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括收益還原法、市場比較法、剩余法，以及成本法或公示地價系數(shù)修正法。因土地市場不發(fā)育等原因，無法上述要求的，應有詳細的市場調(diào)查情況說明。另根據(jù)“規(guī)范”1適用范圍，在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規(guī)范；國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)、國有農(nóng)用地使用權出讓、土地他項權利出讓涉及的價格，可參照本規(guī)范執(zhí)行。

在對宗地出讓評估時應按“規(guī)范”要求，選用兩種以上評估方法，在對出讓評估之外的評估目的，應在符合“規(guī)程”要求的前提下，參照《國有建設用地使用權出讓地價評估規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)[2013]20號）文件選取，如無法達到規(guī)范要求，需作說明。

三、估價方法的運用

（一）市場比較法

《國有建設用地使用權出讓地價評估規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)[2013]20號）5.2中要求除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，市場比較法還需體現(xiàn)以下要求：

1.在綜合分析當?shù)氐禺a(chǎn)市場歷年交易案例的基礎上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的實際交易案例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例；不能采用樓面地價歷史高或低水平的交易案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易案例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。

2.各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40%。即（高比準價格-低比準價格）/低比準價格≤40%，對超過40%的，應另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應對各案例進行可比性分析，并作為取值權重考慮因素。

3.各比較案例的修正幅度不能超過30%，即（案例修正后的比準價格-案例價格）/案例價格≤30%。“規(guī)范”對案例選取，案例修正幅度等作了較具體的要求，在運用市場比較法時，選擇案例時，應在綜合分析當?shù)赝恋厥袌龅那疤嵯拢荒転檫_到某種目的，故意選擇高、低案例，在溢價率時，可查看地塊招拍掛時起始價，確定其溢價程度。在編制各因素修正體系時，應合理編制其調(diào)整幅度，在個因素因子體系權重時，可參照基準地價修正體系中因素權重。另還有一個容易忽略的是，在“規(guī)范”7.2中要求報告中采用的相關案例的詳細資料（包括照片）應在附件中體現(xiàn)。

（二）成本逼近法

1.合理土地取得費

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）6.4.3對土地取得費有明確規(guī)定。

(1)征收農(nóng)村集體土地的，土地取得費即為征收補償安置費用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構筑物的補償費用及設計人員的安置補助費。各項費用應按有關規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域規(guī)定的相關標準，以應當支付的區(qū)域客觀費用。

a)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，高不得過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納心裁地開發(fā)建設基金。

依照本條二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在情況下，可以征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

b）國土資源部《關于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》中明確，制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價目的是為征地補償提供依據(jù)，直接為征地服務。

在采用征地區(qū)片綜合地價時，應分清綜合區(qū)片地價的內(nèi)涵，征地區(qū)片綜合地價標準由征地補償安置費和社會保障費組成，不包括地上附著物和青苗補償費，在確定了征地區(qū)片綜合地價后要根據(jù)各地規(guī)定合理確定地上附著物和青苗補償費。

(2)征收國有土地使用權的，土地取得費即為征收補償安置費用，主要包括被征收土地使用權、地上青苗、建筑物及構筑物的補償費用及涉及人員的安置補助費，各項費用應按有關規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域規(guī)定的相關標準，以應當支付的區(qū)域客觀費用確定。

在確定土地取得費時，應注意不管是征收集體土地還是國有土地，均用采用區(qū)域客觀費用，故不能采用因原因而產(chǎn)生的畸高或畸低的補償費用作為土地取得費。

2.土地增值收益

貴州礦業(yè)權資產(chǎn)評估公司在企業(yè)改制土地評估時，根據(jù)《國土資源部辦公廳關于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P事宜的通知》（國土資發(fā)[2009]311號）中規(guī)定，各地國土資源行政主管部門應當組織土地估價師協(xié)會或有關研究機構，收集整理當?shù)赝恋亻_發(fā)市場和近三年來已備案的土地估價報告等資料，綜合地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平，開展出讓土地使用權價格和劃撥土地使用權價格差異測算和研究，科學確定并公布當?shù)赝恋卦鲋凳找媛?。未?jīng)科學論證的土地增值收益率，不得直接在土地估價報告中使用。

3.價格修正

(1)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中6.4.9中要求，初步測算土地價格后，應根據(jù)待估宗地所在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需要進行其他因素修正，確定土地價格。

（三）收益還原法

1.確定土地收益

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)[2013]20號）中對土地收益求取過程有了較明確的要求，應通過調(diào)查市場案例進行比較后得出符合當前市場的正常客觀收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定，對于待見、在建的土地，按照規(guī)劃建設條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應不少于3個。在以往運用收益法評估時大家按要求采用市場比較法求取了土地收益，但往往未假設該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。

2.年總費用確定

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》6.2.5中對不動產(chǎn)出租利用方式時，土地年總費用主要包括：經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年保險費、房產(chǎn)稅及其他稅費，與GB/T18508-2001版《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》相比減少了房屋年折舊費。

3.房屋折舊年限的確定

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》6.2.6中確定房屋現(xiàn)值時，利用不動產(chǎn)收益評估土地收益價格時應關注如下情況：在確定房屋折舊年限時，當房屋經(jīng)濟壽命早于設定土地使用權年期時，應按照房屋經(jīng)濟壽命確定折舊年限，合理估算剩余年期的土地價格。當房屋經(jīng)濟壽命晚于設定土地使用權年期時，應按照土地使用權期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值。

五、結語

由于土地評估受政策影響較大，且政策更新快，在土地評估實踐中，應注意收集相關政策文件，并認真學習，這樣在撰寫評估報告時才能做到，有理有據(jù)，與政策不相違背。

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