名稱國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的通知

文號(hào)

發(fā)布機(jī)構(gòu)

業(yè)務(wù)類型

廢止記錄

國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào) 

原國土資源部辦公廳

土地管理

發(fā)文時(shí)間

效力級(jí)別

來一一源

時(shí)效狀態(tài)

2019年05月21日

部門規(guī)范性文件

現(xiàn)行有效

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局,中央軍委后勤保障部軍事設(shè)施建設(shè)局：

　　為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，部制定了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（以下簡稱“《規(guī)范》”），現(xiàn)予印發(fā)。請(qǐng)轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各級(jí)國土資源主管部門、相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，結(jié)合本地實(shí)際遵照?qǐng)?zhí)行。

　　本《規(guī)范》自2018年4月9日起施行，《國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布〈國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）〉的通知》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào)）同時(shí)停止執(zhí)行。各地自行出臺(tái)的出讓地價(jià)評(píng)估政策與本《規(guī)范》不一致的，以本《規(guī)范》為準(zhǔn)。2018年4月9日前受理，至4月9日仍未出具土地估價(jià)報(bào)告的，可按本《規(guī)范》執(zhí)行。

2018年3月9日

附件 

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范

前言

為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價(jià)國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本規(guī)范。

本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。

本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)。

本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。

1適用范圍

在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評(píng)估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，適用本規(guī)范；國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓等涉及的地價(jià)評(píng)估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。

2引用的標(biāo)準(zhǔn)

下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。

GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》

GB/T 18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》

GB/T 21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類》

GB/T 28406-2012《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》

TD/T 1052-2017《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》

TD/T 1009-2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》

3依據(jù)

（1）《中華人民共和國物權(quán)法》

（2）《中華人民共和國土地管理法》

（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》

（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號(hào)）

（6）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號(hào)）

（7）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號(hào)）

（8）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號(hào)）

（9）《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號(hào)）

（10）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)）

4總則

4.1出讓地價(jià)評(píng)估定義

本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，是指土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌鰞r(jià)格水平，評(píng)估擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。

4.2出讓地價(jià)評(píng)估目的

開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。

4.3評(píng)估原則

除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估還需考慮以下原則：

價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的主要因素。

審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。

公開市場原則：評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實(shí)現(xiàn)。

4.4評(píng)估方法

（1）收益還原法

（2）市場比較法

（3）剩余法

（4）成本逼近法

（5）公示地價(jià)系數(shù)修正法

出讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查情況說明。

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