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6.3 協(xié)議出讓
(1)對應(yīng)當(dāng)實行有償使用,且可以不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的。應(yīng)按本規(guī)范評估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價格,并提出建議的出讓底價。同時,還應(yīng)在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標(biāo)準。
當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價標(biāo)準的,按擬出讓土地所在級別基準地價的70%測算對比;擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的,按照本規(guī)范成本法的要求,與土地取得的各項成本費用之和進行對比。
評估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價標(biāo)準的,應(yīng)在土地估價報告中有明確提示。
(2)劃撥土地辦理協(xié)議出讓。使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓,出讓時不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的,應(yīng)按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格,減去劃撥土地使用權(quán)價格,作為評估結(jié)果,并提出底價建議。出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的,應(yīng)按本規(guī)范評估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格,減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格,作為評估結(jié)果,并提出底價建議。
當(dāng)?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的,應(yīng)與評估結(jié)果進行對比,在土地估價報告中明確提示對比結(jié)果,合理確定應(yīng)繳土地收益。
6.4 已出讓土地補繳地價款
(1)估價期日的確定。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的,在評估需補繳地價款時,估價期日應(yīng)以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。
(2)調(diào)整容積率補繳地價。調(diào)整容積率的,需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積,樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價確定。
核定新增建筑面積,可以相關(guān)部門批準變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準,或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。
因調(diào)低容積率造成地價增值的,補繳地價款可按估價期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。
容積率調(diào)整前后均低于1的,按容積率為1核算樓面地價。
(3)調(diào)整用途補繳地價。調(diào)整用途的,需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。
用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的,分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額,合并計算應(yīng)補繳地價款。各用途的樓面地價按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。
工業(yè)用地調(diào)整用途的,需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積,減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格。
(4)多項條件同時調(diào)整。多項用地條件同時調(diào)整的,應(yīng)分別核算各項條件調(diào)整帶來的地價增減額,合并計算應(yīng)補繳地價款。
用途與容積率同時調(diào)整的。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積,加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場樓面地價確定,舊用途樓面地價按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場樓面地價確定。
因其他土地利用條件調(diào)整需補繳地價款的,參照上述技術(shù)思路評估。
核定需補繳地價款時,不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。
7估價報告內(nèi)容
除需符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的報告內(nèi)容和格式外,出讓地價的土地估價報告還應(yīng)符合下列要求:
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