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貴州永益房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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貴陽(yáng)評(píng)估公司淺述關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的重要原則
1獨(dú)立、客觀、公正原則 2合法原則 3價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 4替代原則 5最高最佳利用原則 6謹(jǐn)慎原則
1、供需原則:商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來(lái)決定。供小于求時(shí),則價(jià)格上升,否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。
2、替代原則:在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn),價(jià)格趨于一致。
3、最有效使用原則:以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。
4、貢獻(xiàn)原則:它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)
5、合法原則:房地產(chǎn)評(píng)估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí),不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ)。
6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 :估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱: 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間,是一個(gè)具體的日期,通常年、月、日表示,估價(jià)額是該日期的價(jià)格。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性,它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,不同的時(shí)點(diǎn),同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格,也就是說(shuō),估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格,所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上,同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。
貴陽(yáng)評(píng)估公司帶您了解房地產(chǎn)評(píng)估的程序
1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)
明確評(píng)估目的:在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí),通常由委托方提出評(píng)估目的,并將評(píng)估目的寫(xiě)在評(píng)估報(bào)告上。
了解評(píng)估對(duì)象
確定評(píng)估基準(zhǔn)日:常以年、月、日表示
簽訂評(píng)估合同:它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。
2、制定工作計(jì)劃
3、實(shí)地查勘收集資料:實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟,并要做記錄。
4、測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格:為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格,一般以一種評(píng)估方法為主,同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔,以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。
5、綜合分析確定評(píng)估成果
6、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告
貴陽(yáng)評(píng)估公司告訴您資產(chǎn)評(píng)估種類
根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理要求和國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估慣例,資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有重置成本、現(xiàn)行市價(jià)、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格等四種。
1、重置成本 重置成本也稱現(xiàn)行成本或重置價(jià)值,它是指在現(xiàn)時(shí)條件下,按功能重置資產(chǎn),并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。重置成本與歷史成本一樣,也是反映資產(chǎn)購(gòu)建、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試等建造過(guò)程中全部費(fèi)用的價(jià)格,所不同的是重置成本是按該項(xiàng)資產(chǎn)的原設(shè)計(jì)方案套用現(xiàn)行的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和定額計(jì)算確定的購(gòu)建價(jià)格。資產(chǎn)在全新的狀態(tài)下,如果物價(jià)不變,其重置成本與歷史成本是一致的。但是由于資產(chǎn)在企業(yè)中存在一個(gè)或長(zhǎng)或短的時(shí)期,因此,在這個(gè)時(shí)期由于價(jià)格、損耗、技術(shù)等的變化,使資產(chǎn)的重置成本與歷史成本發(fā)生差異。
以重置成本作為資產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),克服了歷史成本標(biāo)準(zhǔn)忽視技術(shù)進(jìn)步、通貨膨脹所造成的價(jià)值失真的情況,能較為客觀公正地反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格。但重置成本標(biāo)準(zhǔn)并不十全十美,它忽視了資產(chǎn)的盈利能力,而且?guī)в休^大的主觀性,也不適用大多數(shù)企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估。
重置成本標(biāo)準(zhǔn)必須建立在資產(chǎn)續(xù)用的前提下才可使用,如果資產(chǎn)改變用途,或是無(wú)法經(jīng)營(yíng)而中斷運(yùn)轉(zhuǎn),在評(píng)估中就應(yīng)改用其他價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)的續(xù)用形式有在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移用續(xù)用,不同續(xù)用形式會(huì)影響重置成本計(jì)價(jià)所考慮的具體因素。
2、現(xiàn)行市價(jià) 現(xiàn)行市價(jià)是指資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上的銷售價(jià)格,這種銷售可以是實(shí)際銷售,也可以是模擬銷售?,F(xiàn)行市價(jià)應(yīng)是在有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),交易雙方都沒(méi)有壟斷及強(qiáng)制,而且雙方都有足夠時(shí)間和能力了解實(shí)情,具有獨(dú)立的判斷和理智的選擇的條件下進(jìn)行。決定資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)的基本因素有:資產(chǎn)本身的再生產(chǎn)成本價(jià)格。一般來(lái)講,資產(chǎn)價(jià)格高低取決于其生產(chǎn)成本的高低;資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)功能狀況、質(zhì)量因素、技術(shù)參數(shù)及損耗狀況,在一般情況下優(yōu)質(zhì)就會(huì)優(yōu)價(jià);市場(chǎng)供需情況,一般情況一項(xiàng)資產(chǎn)供大于求,其價(jià)格會(huì)下降;如果求大于供,價(jià)格就會(huì)上。
我國(guó)在現(xiàn)時(shí)情況下,資產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全形成,市場(chǎng)信息渠道尚不夠暢通,評(píng)估者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有待進(jìn)一步提高。因此,除土地及房屋評(píng)估以外,以現(xiàn)行市價(jià)作為價(jià)格標(biāo)淮,對(duì)某些資產(chǎn)評(píng)估時(shí)尚有一定難度。
3、收益現(xiàn)值 收益現(xiàn)值是指資產(chǎn)產(chǎn)生的未來(lái)凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)值之和。收益現(xiàn)值的本質(zhì)是本金市場(chǎng)價(jià)格,是剩余價(jià)值的本金化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下、投資者投資的直接目的是為了獲得預(yù)期收益。在正常的經(jīng)營(yíng)條件下,投資者欲獲得更多的收益,就必須在資產(chǎn)方增加投資或提高收益率。投資越多資產(chǎn)價(jià)值就越大,反之越小。從本金運(yùn)動(dòng)的目的看,本金和收益是可以相互轉(zhuǎn)化的,投入一定量的本金,可獲得—定量的收益,反之,根據(jù)一定量的收益,也可追溯為一定量相應(yīng)的本金。這就形成了兩個(gè)概念:一是本金收益率,即投入的本金與預(yù)期收益的比率,二是收益本金化率,即預(yù)期收益還原為本金的比率。收益現(xiàn)值就是年預(yù)期收益除以適用本金收益率后的商。
以收益現(xiàn)值作為資產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),意味著資產(chǎn)所有者流動(dòng)的不是一般的商品買(mǎi)賣(mài),而是將資產(chǎn)作為收益能力來(lái)買(mǎi)賣(mài),在預(yù)期收益比較穩(wěn)定的情況下:
資產(chǎn)現(xiàn)值=收益現(xiàn)值=預(yù)期收益/適用資產(chǎn)收益率
收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)在應(yīng)用中有兩個(gè)不足,一是決定收益現(xiàn)值的預(yù)期收益額和資產(chǎn)收益率預(yù)測(cè)起來(lái)因難。二是用預(yù)期收益作為被評(píng)資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ),似乎與資產(chǎn)實(shí)體本身無(wú)關(guān),故用起來(lái)難度大。但盡管如此,收益現(xiàn)值仍有其無(wú)法替代的優(yōu)越性。
收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)是在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下,評(píng)估對(duì)象只能是整體資產(chǎn)或具有單獨(dú)獲利能力的資產(chǎn),并且在預(yù)期收益較為穩(wěn)定的條件下應(yīng)用才較為科學(xué)。
4、清算價(jià)格 清算價(jià)格是指企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)或破產(chǎn)后.要求在一定期限內(nèi)以變現(xiàn)的方式處理其資產(chǎn),以清償債務(wù)和分配剩余權(quán)益條件下所采用的資產(chǎn)價(jià)值,也就是在非正常市場(chǎng)條件下資產(chǎn)拍賣(mài)的價(jià)格。企業(yè)停業(yè)的原因多種多樣,可能是破產(chǎn)或是歇業(yè),也可能是合作期滿。但無(wú)論是什么原因停業(yè),其核心問(wèn)題都是清償債務(wù),而且通常情況下要以現(xiàn)金形式償還。這就決定了清算價(jià)格的基本特點(diǎn)是快速變現(xiàn)。由于受到期限限制和買(mǎi)主限制,其價(jià)格一般大大低于現(xiàn)行市價(jià)。清算價(jià)格有強(qiáng)制清算價(jià)格,有序清算價(jià)格和續(xù)用清算價(jià)格。以清算價(jià)格作為資產(chǎn)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),稱為清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
資產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)、評(píng)估目的和前提條件加以選樣。從原則上說(shuō),資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)和價(jià)格類型應(yīng)該是嚴(yán)格匹配的,不存在資產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的相互替代問(wèn)題。但在實(shí)踐中出于種種原因和評(píng)估條件的需要,具體操作時(shí)可能產(chǎn)生價(jià)格類型替代的必要性。在某些情況下,這種替代還可能提高評(píng)估質(zhì)量和資產(chǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量,也便于實(shí)際操作。
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