貴陽評估公司淺談房地產(chǎn)估價的六大應(yīng)用場景

房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)具有不可移動、使用久、價值量大、保值增值的特性。因此，在企業(yè)、個人等向銀行申請貸款時，銀行為了減少自身的風(fēng)險，往往要求貸款人以其合法的房地產(chǎn)提供擔(dān)保，同時貸款金額一般要低于該的房地產(chǎn)的價值。為了該房地產(chǎn)的價值，銀行需要尋求的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具報告，以作為放款限額的參考依據(jù)。房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有下列5種：

（1）初次抵押估價，沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。

（2）再次抵押估價，已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價值大于債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?/p>

（3）續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。

（4）抵押期間估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場或價值、抵押價值進(jìn)行重新評估。

（5）抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的價值等進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)稅收對

中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個，其中有5個是針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。為了以免偷漏稅和課稅不公平，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要掌握真實(shí)的房地產(chǎn)價值，需要科學(xué)公正的課稅價值來說服納稅人。納稅人認(rèn)為課稅價值不合理的，也可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價，以說服稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整課稅價值。

房地產(chǎn)保險

因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性都存在。一旦這種可能性轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，那將會給房屋者帶來經(jīng)濟(jì)損失甚至人員傷亡。因此，貴陽評估公司告訴大家為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟(jì)損失，購買房地產(chǎn)保險。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。對大多數(shù)人來說，買保險主要是買房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險。

房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險標(biāo)的的實(shí)際價值，為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。二是保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險人賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險期間保險標(biāo)的的保險價值減少的，需要評估保險標(biāo)的的保險價值，為采取有關(guān)補(bǔ)救措施提供參考依據(jù)。

分家析產(chǎn)

房地產(chǎn)通常是家庭財(cái)產(chǎn)的主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采取實(shí)物分割的方法，原因一是房地產(chǎn)在實(shí)物或在使用上通常難分割，二是如果進(jìn)行實(shí)物分割則通常會嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)的效用，減損房地產(chǎn)的價值。因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如，夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實(shí)物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中的一方獲得該套住房，獲得住房的一方再按照該套住房價值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該套住房進(jìn)行估價。

有時即使可以采取實(shí)物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，分割后通常還需要進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補(bǔ)”。以應(yīng)平均分割為例，土地一是在價值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分，二是先按照面積平均分割，再根據(jù)分割后各部分的差價進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補(bǔ)”。房屋一般既難在價值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分，也難按照面積平均分割，通常是先按照自然間進(jìn)行實(shí)物分割，再根據(jù)它們的差價進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補(bǔ)”。這些都需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù)。

房地產(chǎn)損害賠償

多種類型的房地產(chǎn)損害賠償，需要房地產(chǎn)估評為賠償金額提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多這樣，主要包括：

（1）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，如造成房屋門窗變形、墻體開裂、傾斜、倒塌等，造成鄰近房地產(chǎn)價值減損的。

（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物通風(fēng)、采光、日照、景觀等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的。

（3）因使他人房地產(chǎn)遭受污染、造成他人房地產(chǎn)價值減損的。例如，房地產(chǎn)受到噪聲污染，房地產(chǎn)中的土壤、水、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動的影響等。

（4）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值減損或者給購房人造成損失的。例如，商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題（如墻體開裂，層高、室內(nèi)空氣質(zhì)量等未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)或不符合國家標(biāo)準(zhǔn)）。

（6）因未能履約使他人工程停建、緩建，給他人造成損失的。

（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

（8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。

（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地的，給當(dāng)事人造成損失的。

（10）其他房地產(chǎn)損害賠償。

貴陽評估公司提醒大家上述房地產(chǎn)損害需要評估被損害房地產(chǎn)的價值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等賠償或補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。

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