5.4成本逼近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

   （1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標等指標流轉(zhuǎn)費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。

   （2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋征收和安置補償?shù)葮藴实牟町悺?/p>

   （3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。

   （4）評估工業(yè)用地出讓地價時，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準為基礎(chǔ)，推算各項參數(shù)和取值后，評估出地價。

5.5公示地價系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

   （1）采用的基準地價，應(yīng)當(dāng)已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。

   （2）在已經(jīng)開展標定地價公示的城市，可運用標定地價系數(shù)修正法進行評估。

6特定情況評估要點

6.1場地未通平或通平不完全

（1）土地開發(fā)程度不足。土地開發(fā)程度未達到當(dāng)?shù)卣Ｋ降?，先評估當(dāng)?shù)卣ｉ_發(fā)程序下的熟地地價，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的客觀費用水平，逐項減價修正。

（2）有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設(shè)條件進行。

當(dāng)出讓時以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；當(dāng)出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價減去場內(nèi)拆平工作費用。

作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭議。

6.2特定條件的招拍掛出讓方式

（1）限地價、競配建（或競房價、競自持面積等）。采用“限地價、競房價（或競自持面積）”方式出讓的，在評估時應(yīng)按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價格。

采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應(yīng)評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據(jù)市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應(yīng)符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當(dāng)起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。

（2）限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉(zhuǎn)。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。

（3）出讓時約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據(jù)測算相應(yīng)比例的不動產(chǎn)價值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實例的，優(yōu)先采用市場比較法，實例不足的，應(yīng)采用收益還原法。

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