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貴州土地評(píng)估公司淺談關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估存在問題
發(fā)布時(shí)間:2017年11月8日 15時(shí)41分
(一)對(duì)抵押物價(jià)值過高評(píng)估
一般認(rèn)為,評(píng)估偏差率超過20%即為評(píng)估重大差異,而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中,很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋,抵押品從一發(fā)出就不足值,這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)
這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估,忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn),忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額,即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>
(三)忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估
房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外,以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí),借款人無法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí),銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā),房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn),減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此,大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù),而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上,無論采取何種貸款方式,借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的,第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上,抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響,很難確定,拖欠時(shí)間越長(zhǎng),資不抵債的可能性越大;在操作層面上,現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明,當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí),銀行對(duì)第二還款來源的追償往往是艱難的,而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此。
(四)評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬
在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中,銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可,但三者的關(guān)系卻非常微妙,既相互依賴、相互制約,又相互利用、相互不信任。
三者的關(guān)系中,銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地,因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督,以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶,其作用是很重要的,但在實(shí)際中,評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置,一方面,要盡量滿足客戶所提出的種種要求,因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方;另一方面,要兼顧銀行的利益,因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查,不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕,這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。
銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流,但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密,產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素,但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn),同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
(五)估價(jià)師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊
在抵押評(píng)估事務(wù)中,評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù),銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款,因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中,評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約,銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí),銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失,然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。
(六)制度建設(shè)落后,行業(yè)規(guī)范缺乏約束性
雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展,但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段,很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來,它們與政府部門還存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系,這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng),而不是通過正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù);有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng),評(píng)估人員素質(zhì)有待提高;有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德,迎合委托方的不正當(dāng)要求,搞虛假評(píng)估,不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則,“高估”、“低估”,損害評(píng)估的真實(shí)性,侵害公共或部分人的利益,這樣,若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn),銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失??偟恼f來,房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問題很大程度上也來自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。
三、完善房地產(chǎn)評(píng)估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施
(一)評(píng)估理論和評(píng)估方法方面
1.借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法
中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后,在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估,未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過程的計(jì)算分析中,忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化,缺乏科學(xué)依據(jù),主觀性大。
2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善
在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系,因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年,而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化,若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置,抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>
(二)評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面
1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入
日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的,評(píng)估師必須要通過單個(gè)層次的嚴(yán)格考試,并且考試的淘汰率是非常高的,第一、第二次的合
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