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貴州永益房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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評(píng)估方法
成本法
(1)成本積算法,即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算,剔除不正常因素影響的價(jià)值,對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn),得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。
(2)重置成本法,它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算,然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià),然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
市場(chǎng)比較法
挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較,對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化,通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整,得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性,在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用,并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
貴州資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)房產(chǎn)稅新動(dòng)向:立法先行分步推進(jìn) 按評(píng)估值征收-
剩余法
房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值,因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值,用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
收益法
不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法
對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等),通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值,然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
基準(zhǔn)地價(jià)法
針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估,可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià),進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整,最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價(jià)法
土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對(duì)于同一街區(qū),土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格,通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。
評(píng)估特點(diǎn)
一、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估結(jié)果為“非市場(chǎng)價(jià)值”
投資價(jià)值是針對(duì)特定投資者而言,市場(chǎng)價(jià)值是對(duì)于典型投資者或大多數(shù)投資者而言。因此,投資價(jià)值可能高于、等于,也可能低于市場(chǎng)價(jià)值。
二、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估條件是基于“特定對(duì)象”
特定對(duì)象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目雙重含義。房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估一般以特定對(duì)象為基礎(chǔ),這是房地產(chǎn)投資價(jià)值區(qū)別于市場(chǎng)價(jià)值額根本原因。
三、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估更強(qiáng)調(diào)合理性原則
房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估除應(yīng)考慮一般的房地產(chǎn)估價(jià)原則外,更強(qiáng)調(diào)合理性原則。即估價(jià)人員需要站在投資行為各方的角度,綜合平衡考慮客觀、合理的價(jià)值,評(píng)估結(jié)果應(yīng)考慮各方的可接受性,有些估價(jià)行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。
四、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估方法突破傳統(tǒng)估價(jià)
房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估與傳統(tǒng)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估在方法的選擇上有較大的不同。傳統(tǒng)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法選擇一般基于估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的考慮,房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估除了考 慮估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的外,同時(shí)要關(guān)注投資行為的特定特點(diǎn)和潛在投資行為,除較多的采用假設(shè)開(kāi)發(fā)和收益還原等傳統(tǒng)方法外,還要考慮現(xiàn)金流量折現(xiàn)等經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。
五、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估多需比較多方案
由于投資方式的不同,房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估結(jié)果也往往需要多個(gè)方案進(jìn)行比較,分析各個(gè)方案實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)性和價(jià)值效益,為委托方提供多個(gè)價(jià)值指標(biāo)或區(qū)間指標(biāo),這也是房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估區(qū)別于傳統(tǒng)鑒證類評(píng)估的重要表現(xiàn)形式之一。
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