貴陽評估公司給您介紹關(guān)于土地估價的原則、方法、影響因素
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定:"國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則"。一般地講，土地價格評估應(yīng)遵循以下原則。
(一)公平原則
貴陽評估公司告訴您遵循公平原則是指估價人員在土地估價中，應(yīng)以公正的態(tài)度，在公開市場條件下求得一個公平合理的土地價格。土地估價是一種主觀與客觀相結(jié)合的藝術(shù)，估價人員的主觀判斷對估價結(jié)果影響較大。因此，估價人員必須公正廉潔，認(rèn)真客觀地評估，決不能受任何私念的影響，偏袒一方。同時，為求得一個公平價格，估價人員還必須全面地了解市場上土地供需情況及其他影響因素，提高估價專業(yè)水平，嚴(yán)格遵循估價工作程序。
(二)最有效利用原則
遵循最有效利用原則是指在一般情況下，土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提估價。土地的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)用途和利用程度是多方面的。不同的權(quán)利形態(tài)及不同的用途下，土地的價值不同;同一用途不同利用程度下土地價值也不同。只有當(dāng)土地利用在當(dāng)時當(dāng)?shù)靥幱谧钣行Ю脿顟B(tài)時，其土地價值才最大。以土地的最大價值進(jìn)行土地資源配置，有利于土地資源的最有效利用。因此，土地價格評估要以土地的最有效利用為前提。但是，在現(xiàn)實土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，當(dāng)待估宗地處于非最有效利用時，除個別行政性政策性評估外，應(yīng)以最有效利用為前提估價。幾種特殊的土地利用是:基準(zhǔn)地價評估以估價對象的現(xiàn)狀利用為最有效利用;企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地等估價，以估價對象的現(xiàn)狀利用為最有效利用;農(nóng)地估價中，未獲得轉(zhuǎn)用許可的農(nóng)地以現(xiàn)狀利用為最有效利用，可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地者，以實際最佳用途為最有效利用。
(三)替代原則
根據(jù)經(jīng)濟(jì)替代原理，在同一公開市場上同質(zhì)的商品應(yīng)有相同的價格。根據(jù)市場規(guī)律，在同一商品市場中，價格相同效用大者需求大，效用相同價格低者需求大。一種商品的價格升高會引起另一種商品的需求增大，則稱這兩種是互為替代品。土地作為一種特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一時期同一或類似區(qū)域，同一用途土地彼此間形成競爭，價格互相影響最后趨于一致。這一原則是運用市場比較法的理論基礎(chǔ)。即在評估一宗地的價格時，可以在同一供需圈內(nèi)，或同一區(qū)域內(nèi)，調(diào)查取得發(fā)生的多宗同一用途或類似用途的土地交易實例，通過對地價因素的比較修正，可求得待估宗地的價格。
(四)預(yù)期收益原則
土地價格是土地未來收益的資本化。過去的土地收益不決定土地價格，但有助于幫助估價人員推測未來收益的變化趨勢。遵循預(yù)期收益原則是指土地估價應(yīng)以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。預(yù)測的未來收益必須是客觀的、合理的，是在正常的市場狀況，經(jīng)營管理水平下的土地純收益。這要求估價人員必須了解過去的收益狀況，認(rèn)真分析土地市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及對土地市場產(chǎn)生影響的政治經(jīng)濟(jì)形勢、各項政策，合理預(yù)測各種土地投資行為在正常情況下的客觀的投入產(chǎn)出狀況。對預(yù)期收益的預(yù)測分析，往往是運用收益還原法和剩余法評估土地價格的關(guān)鍵。
(五)供需原則
由于土地的位置固定性和市場的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強(qiáng)烈的地域性特點。土地的自然供給是固定的、無彈性的:土地的經(jīng)濟(jì)供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭，策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭，同時，由于土地的經(jīng)濟(jì)供給在一定程度上是可變的，它對市場價格的影響也很大。由于土地市場的不完全性，以及我國城鎮(zhèn)土地一級市場由國家壟斷，因此，土地價格不可能完全由市場的供給與需求決定，在運用此估價原則時，一定要結(jié)合預(yù)期收益原則，并充分考慮一些非市場因素對土地價格的影響。
(六)保證農(nóng)民基本生活原則
中國農(nóng)村集體土地實行集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民個人承包經(jīng)營的兩權(quán)分離模式。土地，對于農(nóng)民來說，它不但是一種生產(chǎn)資料，更是一種最基本的生存保障財產(chǎn)。由于中國農(nóng)村還沒有建立公共醫(yī)療、社會養(yǎng)老等社會化保障體系，農(nóng)民的生老病死全由農(nóng)民自己解決，因此，農(nóng)地既具有生產(chǎn)資料的經(jīng)濟(jì)功能，又具有保障生活的社會功能。盡管農(nóng)地收益較少，但它對農(nóng)民起到保險箱作用。農(nóng)地估價一定要考慮農(nóng)地的雙重功能。如果只根據(jù)農(nóng)地純收益，不考慮土地對農(nóng)民的社會保障作用，即土地的社會效益等因素，土地價格就不客觀。遵循農(nóng)民基本生活保證原則，就是指因集體轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)而致農(nóng)民失去土地時，其價格補(bǔ)償應(yīng)以能保證農(nóng)民的最基本生活為條件。
貴陽評估公司告訴您土地估價方法
基本估價
又分為收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法。
應(yīng)用估價法
又稱大量估價法，是在應(yīng)用基本估價方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。[1]
方法選取
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對一宗土地進(jìn)行估價時，通常要依據(jù)評估目的和宗地的用途同時采用上述方法中的兩種，并對兩種方法評估的結(jié)果進(jìn)行分析后取值。
土地估價影響因素
分析內(nèi)容
貴陽評估公司告訴您影響土地價格的因素主要有：
(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。
(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。
(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
分析方法
土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。
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