貴州評估公司帶你了解關于房產評估的知識
對于拆遷戶來說，重要的事情莫過于安置補償，而在被安置補償過程中有一個重要環(huán)節(jié)——對房產進行評估。很多拆遷戶在收到有關于進行房產評估的通知或者收到評估結果報告單的時候都比較茫然，下面就讓圣運律師帶你了解一下關于房產評估的二三事：
房產評估是否是房屋拆遷補償?shù)男枰械沫h(huán)節(jié)？
是的，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被拆遷房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被拆遷房屋類似房地產市場的價格。被拆遷房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。因此，被拆遷的房屋是須要經評估機構評估后才能確定其價值，根據(jù)其價值來確定補償金額。即房產評估是房屋拆遷補償?shù)亩ㄒ械沫h(huán)節(jié)。
房產評估機構如何選定？
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，房地產價格評估機構由拆遷戶在規(guī)定的而時間內協(xié)商選定，在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由拆遷方組織拆遷戶按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
溫馨提示：凡是未經與拆遷戶協(xié)商或投票、搖號、抽簽等隨機方式選定，而由政府自行選擇評估機構進行房產評估都是不合法的。
評估報告中有哪些需要注意？
1、評估方法是否合理
房地產價格評估機構使用的常用估價方法包括：市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法、長期趨勢法等。房產評估中適宜的評估方法是市場比較法，但是對于收益性放肆產的估價應選用收益法作為其中的一種估價方法；對于具有投資開發(fā)或者再開發(fā)能力的房地產的估價，貴州評估公司應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方式；在無市場依據(jù)或者市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的方式時，可以采用成本法作為主要的估價方法。
2、評估機構及其選定是否合法
①注意評估機構是否具有房地產評估資質，只有貳級以上資質且在有效期內才能作為征收評估機構；
②是否是與政府協(xié)商或者按照法定程序選定的評估機構。
溫馨提示：只要不符合其中之一，那么評估機構的選定就是不合法的，就是可以提出異議的。
3、評估報告內容是否有缺失，合法的評估報告應記載：
（1）估價項目名稱；
（2）委托方名稱或姓名和往所；
（3）估價方(房地產估價機構)名稱和住所；
（4）估價對象；
（5）估價目的；
（6）估價時點；
（7）價值定義；
（8）估價依據(jù)；
（9）估價原則；
（10）估價技術路線、方法和測算過程；
（11）估價結果及其確定的理由；
（12）估價作業(yè)日期；
（13）估價報告應用的有效期；
（14）估價人員；
（15）注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；
（16）估價的假設和限制條件；
（17）附件。
附件中通常應包括估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和里部照片，項目有關批準文件，估價對象產權證明，估價中引用的其他文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。
另外，估價報告中應充分描跡說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況，其中：
1、對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施具備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。
2、對建筑物的描迒說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設施具備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。
溫馨提示：主要應當注意是否有注冊房地產估價師的聲明和簽名丶蓋章，如果缺少那么該評估報告就是有瑕疵的，其效力也會受到影響。
4、評估異議的期限及提出方式
在評估報告的末尾會單獨列明單獨說明事項，其中包含有提出異議的方式及期限，如果貴州評估公司需要對評估報告提出異議或者申請復核，定要在評估報告末尾列明的期限內提起。
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