貴陽評(píng)估公司淺談房地產(chǎn)估價(jià)的六大應(yīng)用場景
房地產(chǎn)抵押
房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、使用久、價(jià)值量大、保值增值的特性。因此，在企業(yè)、個(gè)人等向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求貸款人以其合法的房地產(chǎn)提供擔(dān)保，同時(shí)貸款金額一般要低于該的房地產(chǎn)的價(jià)值。為了該房地產(chǎn)的價(jià)值，銀行需要尋求的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具報(bào)告，以作為放款限額的參考依據(jù)。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有下列5種：
（1）初次抵押估價(jià)，沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
（2）再次抵押估價(jià)，已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
（3）續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
（4）抵押期間估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場或價(jià)值、抵押價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估。
（5）抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為折價(jià)或者拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。
房地產(chǎn)稅收對(duì)
中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中有5個(gè)是針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個(gè)是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅。為了以免偷漏稅和課稅不公平，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要掌握真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值，需要科學(xué)公正的課稅價(jià)值來說服納稅人。納稅人認(rèn)為課稅價(jià)值不合理的，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，以說服稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整課稅價(jià)值。
房地產(chǎn)保險(xiǎn)
因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性都存在。一旦這種可能性轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，那將會(huì)給房屋者帶來經(jīng)濟(jì)損失甚至人員傷亡。因此，貴陽評(píng)估公司告訴大家為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購買房地產(chǎn)保險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。對(duì)大多數(shù)人來說，買保險(xiǎn)主要是買房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)。二是保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值減少的，需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值，為采取有關(guān)補(bǔ)救措施提供參考依據(jù)。
分家析產(chǎn)
房地產(chǎn)通常是家庭財(cái)產(chǎn)的主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采取實(shí)物分割的方法，原因一是房地產(chǎn)在實(shí)物或在使用上通常難分割，二是如果進(jìn)行實(shí)物分割則通常會(huì)嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)的效用，減損房地產(chǎn)的價(jià)值。因此，一般是采取折價(jià)或者拍賣、變賣的方式，然后對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。例如，夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實(shí)物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中的一方獲得該套住房，獲得住房的一方再按照該套住房價(jià)值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。在這種情況下，雙方通常都會(huì)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該套住房進(jìn)行估價(jià)。
有時(shí)即使可以采取實(shí)物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，分割后通常還需要進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。以應(yīng)平均分割為例，土地一是在價(jià)值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分，二是先按照面積平均分割，再根據(jù)分割后各部分的差價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。房屋一般既難在價(jià)值平均分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行面積不等的劃分，也難按照面積平均分割，通常是先按照自然間進(jìn)行實(shí)物分割，再根據(jù)它們的差價(jià)進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。這些都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值參考依據(jù)。
房地產(chǎn)損害賠償
多種類型的房地產(chǎn)損害賠償，需要房地產(chǎn)估評(píng)為賠償金額提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多這樣，主要包括：
（1）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，如造成房屋門窗變形、墻體開裂、傾斜、倒塌等，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值減損的。
（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物通風(fēng)、采光、日照、景觀等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的。
（3）因使他人房地產(chǎn)遭受污染、造成他人房地產(chǎn)價(jià)值減損的。例如，房地產(chǎn)受到噪聲污染，房地產(chǎn)中的土壤、水、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動(dòng)的影響等。
（4）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。
（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值減損或者給購房人造成損失的。例如，商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題（如墻體開裂，層高、室內(nèi)空氣質(zhì)量等未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)或不符合國家標(biāo)準(zhǔn)）。
（6）因未能履約使他人工程停建、緩建，給他人造成損失的。
（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯(cuò)誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。
（8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。
（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地的，給當(dāng)事人造成損失的。
（10）其他房地產(chǎn)損害賠償。
貴陽評(píng)估公司提醒大家上述房地產(chǎn)損害需要評(píng)估被損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等賠償或補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。
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