貴州評(píng)估公司解析如何進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，房產(chǎn)評(píng)估的方法有哪些？
房產(chǎn)評(píng)估全稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
在房屋交易中，房產(chǎn)評(píng)估有重要的作用。
那么，我們?nèi)绾芜M(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估的方法有哪些呢?
下面貴州評(píng)估公司整理了一些有關(guān)房產(chǎn)評(píng)估的材料。
需要做房產(chǎn)評(píng)估的情形
①二手房?jī)r(jià)格過低購(gòu)買二手房需要繳納的稅費(fèi)，稅費(fèi)與房產(chǎn)價(jià)格緊密相連。
當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為房屋價(jià)格低于房地產(chǎn)價(jià)值，
交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
②買賣雙方認(rèn)為有一般情況下，買賣雙方自行交易價(jià)格，
貴州評(píng)估公司告訴你但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，
那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格雙方的交易價(jià)格。
③申請(qǐng)抵押貸款向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值，
需對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，
為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。
⑤辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。
簡(jiǎn)單來說就是評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價(jià)值。
如何進(jìn)行房屋評(píng)估
①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評(píng)估相關(guān)知識(shí)。
②然后委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具“房地產(chǎn)估價(jià)委托書”作為委托評(píng)估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價(jià)單位沒有異議，就可視為接受委托。
③接下來，委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，
比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，
貴州評(píng)估公司告訴你如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后，委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。
⑤估價(jià)單位在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付評(píng)估服務(wù)費(fèi)，
約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評(píng)估報(bào)告書了
房產(chǎn)評(píng)估方法
①成本法
成本積算法，即對(duì)取得土地的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，
對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。
該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。
②重置成本法
它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，
然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出重置，
貴州評(píng)估公司然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
③市場(chǎng)比較法
挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，
通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。
④剩余法
房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，
因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。
這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
影響房產(chǎn)評(píng)估的因素
①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價(jià)格就會(huì)有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價(jià)格自然高。
②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。
③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。
④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對(duì)房屋的評(píng)估也有著一定的影響，貴州評(píng)估公司告訴你比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價(jià)格就會(huì)高一些。
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