貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評估公司淺談土地評估過程中需注意的有關(guān)文件規(guī)定
一、地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定
（一）土地用途設(shè)定
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）9.2規(guī)定，評估中，待估宗地用途設(shè)定宜參照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）的二類進(jìn)行細(xì)化，對于具有混合用途的待估土地，應(yīng)分別界定各用途的構(gòu)成比例。
（二）土地使用年期設(shè)定
《中華人民共和國城有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）第十二條中明確各用途土地使用權(quán)出讓高年限?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）土地估價(jià)報(bào)告及報(bào)告（評估工作底稿）規(guī)范格式中關(guān)于地價(jià)定義中對土地使用年限時(shí)設(shè)定時(shí)也有說明，設(shè)定為法定高年限內(nèi)年期。
（三）開發(fā)程度設(shè)定
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）土地估價(jià)報(bào)告及報(bào)告（評估工作底稿）規(guī)范格式地價(jià)定義中對開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整?！耙?guī)程”6.4.4中明確，屬建成區(qū)內(nèi)已開發(fā)完成的宗地，評估設(shè)定的開發(fā)程度少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)一般包括土地平整費(fèi)，根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同，是否計(jì)入宗地紅線內(nèi)各類開發(fā)費(fèi)用，在實(shí)際評估工作中，應(yīng)以上述“規(guī)程”為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)目的不同及土地利用特點(diǎn)，設(shè)定宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度。
二、估價(jià)方法的選取
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）9.1規(guī)定估價(jià)人員應(yīng)針對不同用途土地價(jià)格形成特征，貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評估公司選擇適宜的兩種以上評估方法，正確把握各類用地的估價(jià)要點(diǎn)。評估少有交易，市場化程度低且土地收益難易顯化的特定用途土地價(jià)格，在省以上土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價(jià)方法，并應(yīng)在報(bào)告中披露，附具論證材料。
國土資源部2013年下發(fā)的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)[2013]20號）文件，第4.4規(guī)定，出讓地價(jià)評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括收益還原法、市場比較法、剩余法，以及成本法或公示地價(jià)系數(shù)修正法。因土地市場不發(fā)育等原因，無法上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查情況說明。另根據(jù)“規(guī)范”1適用范圍，在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評估，適用本規(guī)范；國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓、土地他項(xiàng)權(quán)利出讓涉及的價(jià)格，可參照本規(guī)范執(zhí)行。
在對宗地出讓評估時(shí)應(yīng)按“規(guī)范”要求，選用兩種以上評估方法，在對出讓評估之外的評估目的，應(yīng)在符合“規(guī)程”要求的前提下，參照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)[2013]20號）文件選取，如無法達(dá)到規(guī)范要求，需作說明。
三、估價(jià)方法的運(yùn)用
（一）市場比較法
《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)[2013]20號）5.2中要求除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，市場比較法還需體現(xiàn)以下要求：
1.在綜合分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場歷年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的實(shí)際交易案例。原則上不采用競價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易案例；不能采用樓面地價(jià)歷史高或低水平的交易案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易案例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。
2.各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差不能超過40%。即（高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格）/低比準(zhǔn)價(jià)格≤40%，對超過40%的，應(yīng)另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應(yīng)對各案例進(jìn)行可比性分析，并作為取值權(quán)重考慮因素。
3.各比較案例的修正幅度不能超過30%，即（案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-案例價(jià)格）/案例價(jià)格≤30%?！耙?guī)范”對案例選取，案例修正幅度等作了較具體的要求，在運(yùn)用市場比較法時(shí)，選擇案例時(shí)，應(yīng)在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅那疤嵯?，不能為達(dá)到某種目的，故意選擇高、低案例，在溢價(jià)率時(shí)，可查看地塊招拍掛時(shí)起始價(jià)，確定其溢價(jià)程度。在編制各因素修正體系時(shí)，應(yīng)合理編制其調(diào)整幅度，在個(gè)因素因子體系權(quán)重時(shí)，可參照基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中因素權(quán)重。另還有一個(gè)容易忽略的是，在“規(guī)范”7.2中要求報(bào)告中采用的相關(guān)案例的詳細(xì)資料（包括照片）應(yīng)在附件中體現(xiàn)。
（二）成本逼近法
1.合理土地取得費(fèi)
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）6.4.3對土地取得費(fèi)有明確規(guī)定。
(1)征收農(nóng)村集體土地的，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及設(shè)計(jì)人員的安置補(bǔ)助費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)用。
a)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，高不得過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五。
征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納心裁地開發(fā)建設(shè)基金。
依照本條二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在情況下，可以征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
b）國土資源部《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》中明確，制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)目的是為征地補(bǔ)償提供依據(jù)，直接為征地服務(wù)。
在采用征地區(qū)片綜合地價(jià)時(shí)，應(yīng)分清綜合區(qū)片地價(jià)的內(nèi)涵，征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由征地補(bǔ)償安置費(fèi)和社會(huì)保障費(fèi)組成，不包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，在確定了征地區(qū)片綜合地價(jià)后要根據(jù)各地規(guī)定合理確定地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。
(2)征收國有土地使用權(quán)的，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，主要包括被征收土地使用權(quán)、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi)，各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)用確定。
在確定土地取得費(fèi)時(shí)，應(yīng)注意不管是征收集體土地還是國有土地，均用采用區(qū)域客觀費(fèi)用，故不能采用因原因而產(chǎn)生的畸高或畸低的補(bǔ)償費(fèi)用作為土地取得費(fèi)。
2.土地增值收益
貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評估公司在企業(yè)改制土地評估時(shí)，根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資發(fā)[2009]311號）中規(guī)定，各地國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或有關(guān)研究機(jī)構(gòu)，收集整理當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)市場和近三年來已備案的土地估價(jià)報(bào)告等資料，綜合地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，開展出讓土地使用權(quán)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差異測算和研究，科學(xué)確定并公布當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛省Ｎ唇?jīng)科學(xué)論證的土地增值收益率，不得直接在土地估價(jià)報(bào)告中使用。
3.價(jià)格修正
(1)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中6.4.9中要求，初步測算土地價(jià)格后，應(yīng)根據(jù)待估宗地所在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需要進(jìn)行其他因素修正，確定土地價(jià)格。
（三）收益還原法
1.確定土地收益
《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)[2013]20號）中對土地收益求取過程有了較明確的要求，應(yīng)通過調(diào)查市場案例進(jìn)行比較后得出符合當(dāng)前市場的正常客觀收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定，對于待見、在建的土地，按照規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應(yīng)不少于3個(gè)。在以往運(yùn)用收益法評估時(shí)大家按要求采用市場比較法求取了土地收益，但往往未假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。
2.年總費(fèi)用確定
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》6.2.5中對不動(dòng)產(chǎn)出租利用方式時(shí)，土地年總費(fèi)用主要包括：經(jīng)營管理費(fèi)、經(jīng)營維修費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)，與GB/T18508-2001版《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》相比減少了房屋年折舊費(fèi)。
3.房屋折舊年限的確定
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》6.2.6中確定房屋現(xiàn)值時(shí)，利用不動(dòng)產(chǎn)收益評估土地收益價(jià)格時(shí)應(yīng)關(guān)注如下情況：在確定房屋折舊年限時(shí)，當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命早于設(shè)定土地使用權(quán)年期時(shí)，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟(jì)壽命確定折舊年限，合理估算剩余年期的土地價(jià)格。當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命晚于設(shè)定土地使用權(quán)年期時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值。
五、結(jié)語
由于土地評估受政策影響較大，且政策更新快，在土地評估實(shí)踐中，應(yīng)注意收集相關(guān)政策文件，并認(rèn)真學(xué)習(xí)，這樣在撰寫評估報(bào)告時(shí)才能做到，有理有據(jù)，與政策不相違背。
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