房地產(chǎn)估價的常用三種方法在這為你詳細介紹！
成本法
成本法是指對于那些不能交易也不能產(chǎn)生收益類的房地產(chǎn)，如政府軍隊用房學校醫(yī)院等公益性房地產(chǎn)，同樣也適合新近(初建已成的房地產(chǎn))或計劃開發(fā)建造的房地產(chǎn)項目。其原理就是把房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格的各項成本逐步合成，后面累加的方法。其中包括的成本為土地成本、建筑物成本、以及房地產(chǎn)開發(fā)商的管理費用、銷售費用、利息費用、各項稅負(營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅)等再加上合理的開發(fā)利潤。
收益還原法
此類方法適用于那些具有收益(租金)或具有潛在收益的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)租賃或企業(yè)用地的估值、營業(yè)性房地產(chǎn)等(除了上面說到的能用成本法估價的)，其原理就是把所有的收益累計折現(xiàn)，類似證券的貼現(xiàn)。官方描述為將使用期間的凈收益以資本化率折現(xiàn)。此方法同時也是貴州評估公司房地產(chǎn)較常用重要的評估方法。
市場比較法
市場比較法是房地產(chǎn)眾多估價方法中非常重要、常用的方法。已經(jīng)發(fā)展為一種較為成熟的方法。由于市場有較強的說服力和適用范圍較廣的特點，在發(fā)達國家的資本主義國家非常普遍的應用。同時也是貴州評估公司專門人員評估首先的方法。適用對象同一市場范圍內(nèi)(如同一小區(qū))，當存在足夠多的房地產(chǎn)交易實例時，可以使用此方法。雖然國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能少部分存在交易價格偏離正常的市場價格，但市場的群體反映了普遍的市場正常狀態(tài)。另外值的主意的是采用此方法時需要對房地產(chǎn)的交易時間、區(qū)位和權(quán)益狀況三大方面進行適當?shù)男拚?。我把它歸納臨近日期越近越好一般不超過三個月；其次臨近地點越近越好評估一般不超過一公里；再次就是交易目的(是指公平公正自愿的交易案例)。然后就是有相同用途如住宅和住宅一致因為用途是一樣的即是居住，還要有相同的權(quán)利如商品房不能與經(jīng)濟適用房或限價房相比。
然后是有相同的結(jié)構(gòu)，如磚混結(jié)構(gòu)不能與鋼骨結(jié)構(gòu)相比。在選取了適宜的比較參照物后，下一步以貴州評估公司房地產(chǎn)估價對象(選取得參考交易例子)為標準，對比較參照物的交易時間、區(qū)位和權(quán)益狀況等方面進行修正。其中包括稅負調(diào)整、時間調(diào)整、議價調(diào)整、區(qū)位調(diào)整、折舊調(diào)整和個案調(diào)整。具體方法是將評估標的物的標準值定為1，比較參照物的相應情況乘以對應的調(diào)整系數(shù)就得到可比較物的參考價值。比如某一比價參照物的某一項目(時間、臨近地點...)的狀況被評估對象情況要好5%，則應將比較參照物的狀況調(diào)整與被估價對象保持一致。而該比較項目的調(diào)整系數(shù)為0.95。如果差5%就要調(diào)整系數(shù)為1.05。稅負調(diào)整系數(shù)，短時間房價的變動劇烈，以賣方凈收入的不含稅與含稅價格差距在10%以上，其他調(diào)整系數(shù)應具體情況具體而言，如時間調(diào)整系數(shù)，當房價變動的劇烈時，可以通過參考房價指數(shù)變動而設定的交易時間調(diào)整系數(shù)。（內(nèi)容來源于網(wǎng)絡，如有侵權(quán)請聯(lián)系我們刪除）
